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当前我国住宅价格下降原因及趋势分析 【摘 要】从2014年4月开始，全国个别大中城市住宅价格环比出现下降现象，到8月份，全国70个大中城市97%城市住宅环比价格都呈下降趋势。本文从政策、资金、市场预期和供给四个因素对当前住宅价格下降进行了分析，之后又从政策、供给和需求三个方面来对市场趋势进行简单分析预测，认为短期内住宅价格还是整体走低，长期住宅价格变化不大。 【关键词】住宅价格；下降原因；趋势 2014年4月，全国70个大中城市住宅销售环比价格呈上涨趋势的城市是44个，持平城市数量是18个，下降的城市个数是8个；同比价格下降的城市只有温州。到5月份，环比价格上涨的城市个数是15个，与上个月价格持平的城市个数是20个，下降的城市个数达到35个；同比价格下降的仍是温州。6月份，上涨的城市个数下降到8个，持平的城市个数为7个，下降的城市数量达到了55个；同比价格下降的仍是温州。7月，环比上涨的城市个数只有大理和厦门，持平的城市个数为4个，64个城市环比价格呈下降趋势；同比下降的城市是杭州、温州和韶关。8月，环比价格下跌的城市达到68个，只有温州持平，厦门稍微上涨；同比价格下跌的城市增加到19个，南昌、济南、蚌埠持平，上涨的城市有48个。 分析我国房地产市场的现状，有以下三个特点：第一，价格总体呈波动向下的趋势。这个从70个大中城市住宅销售环比价格可以看出。第二，结构呈两极分化趋势。一、二线城市的中心地带，房价依然坚挺，一、二线城市的郊区和三四线城市销售价格下降。第三，价格总体变化不大。虽然70个大中城市最近两个月总体呈下降趋势，但是降价幅度不大，只有杭州和三亚环比为97.6%，其他下降的城市都在98%-99.8%之间。 当前价格下降的原因，分析主要有以下四点： 第一，政策因素。限购政策持续多年的限购调控政策在一定程度上减少了居民投资需求。限购最早可以追溯到2010年，政策从最初执行到显现效果，有一定的时滞。新一届中央政府对房价淡化的态度。李克强总理表示，需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。中央层面已经感受到了目前全国楼市分化，主动放弃一刀切，选择双向调控，将楼市调控主体下沉到地方。 第二，资金因素。当前房地产企业资金面趋紧。1-8月份，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。房地产企业自年初累计资金同比增长2013年全年都在26%以上，而到了2014年3月份到7月份都下降到了10%以下，2014年6月份，只有4.1%。从房地产企业的资金来源分类来看：其一，国际资本流入减少。外商直接投资房地产企业金额累计同比增长在2014年2月为-44.9%，后稍微好转，但是到7月份，该数据仍是-6.9%，而2013年12月份为30.3%；2014年2月份到7月份房地产企业利用外资的累计同比增长的数据平均为-25%，2013年全年平均为25%。这个主要是因为美国经济预期良好，第二季度GDP年化季率上修至4.2%，国际热钱纷纷跑到美国投资。其二，2014年国内贷款同比增长呈下降趋势。2013年全年国内贷款同比增长平均为29.4%，2014年2-7月份同比增长平均数为17.8%。银行贷款同比增长在2013年为30%左右，到2014年降低为20%以下。非银行金融机构贷款同比增长2013年平均为41.4%，2014年下降为25.8%。其三，房地产自有资金、自筹资金、其他资金来源以及定金和预收款均呈下降趋势。其他资金来源同比增长率的变化最大，2013年最高为4月份55.9%，最低为12月份28.9%，2014年最大值为2月份6.3%，最小值为7月份-8.1%。 第三，市场预期因素。进入2014年，无论是消费者还是开发商对市场的预期都不太乐观。首先，我国经济下行压力加大。第一季度，我国GDP增速为7.36%，与2013年第四季度相比，明显呈下降趋势。第二季度GDP增速为7.42%，虽然比第一季度有所好转，但上升不大。我国宏观经济运行已进入换挡期，结构性调整期，经济增长率下滑是既成事实，在这个大环境下，房地产业难一枝独秀。房地产开发综合景气指数从2013年12月到2014年8月，一直呈下降趋势。1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其次，房地产开发商投资开发的积极性下降。2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。开发商拿地积极性下降，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%，最后，新开工面积减少。2014年1-8月份，全国房屋新开工面积累计114382万平方米，2013年1-7月份，全国商品房新开工面积累计127840万平