商业地产市场研究参考二2015.6.10.docVIP

商业地产市场研究参考2 ——之调研分析执行篇 【调研分析执行】 一、商业项目宏观经济环境分析 1、人口因素分析　　　 2、经济水平、全国GDP状况分析　　　 3、政策法规 4、市政规划和建设　　 5、社会环境及文化分析　　　　　　　　 6、交通状况 二、商业项目区域市场总体分析 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。 策划的区域调研包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。 1、项目所在城市商业环境分析 包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。 2、项目所在区域商业环境分析 ①区域商业现状调查分析 针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。 ②区域整体商业市场态势分析 供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析 ③区域内行业情况分析 ④区域内商户调研分析 各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。 ⑤区域内终端客户分析 消费水平、消费习惯、消费结构研究 ⑥区域竞争项目调查 竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。 ⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测 3、项目所在商圈及竞争商圈分析 商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。 信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。零售店由于所处地区、经营规模、经营商品品种不同，商圈的范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着一定的差异，这说是“商圈效应” ⑴商圈分类 商圈一般有两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店的时间来界定。 第一种分类： 此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成。 Ⅰ、核心商圈 核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是主要商圈。核心商圈的顾客占55%――70% Ⅱ、次级商圈 次级商圈是仩于邻近商圈以外的区域，顾客密度较小。次级商圈顾客占15%――?25% Ⅲ、边缘商圈 边缘商圈是位于外围商圈以外的区域，顾客最少密度亦最小，除核心商圈和次级商圈之外，其余为边缘商圈的顾客。 居民区方便店几乎没有边缘商圈的顾客。而位于商业中心的零售店，核心商圈的顾客密度较小，并不是商圈的主要组成部分，次级商圈和边缘商圈的顾客密度大。大型零售店，边缘商圈的顾客往往最多。 第二种分类： 此种商圈按照顾客来店所需的时间来计算区分。按照这种方式，商圈可以分为徒步圈、骑车圈、乘车圈和开车圈。 徒步圈走路可忍受的范围或距离。一般来说，单程以10分种为限，距离在500米以内，我们称之为第一商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及的范围或距离，一般来说单程以15分钟为限，距离在2000米以内，我们称之为第二商圈；乘车圈是指公共汽车所能及的范围或距离，乘车10分种左右，距离在5000料以内，我们称之为第三商圈；开车圈是指开车经过普通公路、高速公路来此消费的顾客群（一般是回头客或慕名而是为的顾客），我们称之为第四商圈。 对于商圈集中、辐射半径小的商圈，一般规模小，潜力受到限制，顾客购物频率高；而辐射半径过大的商圈，一般要得到市场对客户的吸引力难度较大。 随着交通的发展与人们出行方式的改变，商圈分类应该有新的计量标准。其辐射范围已从过去的绝对地理距离变为时间距离，即商圈开始步入以交通时间来计量商圈辐射范围的时代。 ⑵商圈分析步骤 第一步：确定资料来源，包括销售记录分析、邮政编码分析、调查等。 第二步：确定调查的内容，包括平均购买数量、顾客集中程度等。 第三步：对商业圈的三个组成部分进行确定。 第四步：确定商圈内居民人口特征的资料来源。 第五步：研究商圈内居民的消费特征。 第六步：分析竞争对手与市场其他情况。 第七步：根据上述分析，确定是否在该商圈内营业 最后要确定项目的区域和具体地点 ⑶商圈分析的内容 Ⅰ、城市发展状况：包