21世纪中国物业管理新型模式初探.docVIP

21世纪中国物业管理新型模式初探 　　美国著名学者阿.托夫勒在他的《第三次浪潮》中，将世界经济发展划分为三个阶段，即以“农业革命”为代表的“第一次浪潮”、以“工业革命”为代表的“第二次浪潮”和以“信息革命”为代表的“第三次浪潮”。相对来讲，我国物业管理20年的发展，仅是历史的一瞬。但从其发展的轨迹来看，中国的物业管理同样经历了类似的发展阶段，即以市场化、专业化和经营型物业管理的诞生为标志的“第一次革命”；以物业管理行业的重组和规模化经营为代表的“第二次革命”；以高度的社会化、市场化和专业化为物业管理中心的“第三次革命”。 　　第一次革命：市场化、专业化和经营型物业管理的诞生 　　随着我国改革开放政策的形成和发展，外资不断涌入。深圳作为改革开放的窗口，为吸引久资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业--深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起，物业管理也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国产家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自已的地位。这就是说，物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。 　　1994年4月，建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，这份文件第一次提出了物业管理专业化、社会化的概念，明确了物业管理企业化、经营型的特点。 　　　1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；1996年9月，建设部人事劳动教育司和房地产司联合颁发《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理人员培训持证上岗的通知》，这两份文伯，从国家一级对物业管理有偿行为以及物业管理企业各级人员资格和行为进行了规范。 2003年9月1日国家《物业管理条例》正式实施。 　　上述这些“划时代”的物业管理法规、政策推进了物业管理的快速发展，同时更为重要的是，它们决定了这一时期物业管理鲜明的时代特征。 　　由于社会经济在这一时期发展很快，中央和地方政府对于物业管理的要求又格外严格，因此松散粗放型的物业管理向社会化、专业化和经营型过渡及集中就成为必然，并且以福利分房政策为基础的“房管”模式也开始大量转型为以商品房自由买卖为基础的“物管”模式，有时这种转型甚至是一步完成的，十分快速。从某种意义上讲这是一场“革命”，比如深圳市从1996年到1999年就已基本实现了住宅区治安和停车场从派出所划归物业管理公司，清洁卫生也相应从居委会或市政划归物业管理公司的转移目标。住宅区实现了专业一体化物一管理后，房管、卫生、绿化、维修、治安、停车场等一改过去计划经济时期那种多头管理、责任不清现象，小区环境、服务质量大为提高，物业公司得以多元化经营，有了造血功能，反过来物业公司又加大对小区的投入，物业管理真正形成经营性的良性循环。 　　但是，由于行业正处于起步阶段，有时难我矫枉过正，比如在探索“一体化”管的模式时，行业又出现“企业办社会”的现象，物业企业承担了过多的社会事务。因此，这一阶段的物业管理又带有较重的“计划经济时期”的政府色彩，诸如物业管理收费的“双轨制”、代政府征税、计生管理、治安管理、社区文化等等。总之，这一阶段是从物业管理行业的产生到政府法规的制定，再到物业管理市场的成功培育，基本是以物业管理从社会、政会转移到物业管理企业的一次“社会化再分工”，从而实现了物业管理专业化、社会化和经营型的“第一次革命”。 　　第二次革命：物业管理规模化经营和兼并重组的兴起 　　如果说“第一次革命”是政府和物业管理企业之间的一次物业管理的社会化再分工，那么“第二次革命”则主要是发展商同物业管理企业以及物业管理企业之间的“社会化再分工”了。 　　我们知道，物业管理的诞生是以房产销售后续服务和配套形式出现的，它基本上是发展商的一个职能部门，因此，它总是将“社会效益”放在第一位，是一个保本微利的行业。同其它行业经营性质不同，物业管理的经营活动主要是以综合性服务来取得管理费收入，而收入的主要和直接来源就是管理的物业面积。企业管理的面积越多，则取得的收入越多。物业管理市场在政会的成功引导和培育下，物业管理企业发展的空间变得极为广阔。于是众多物业公司从房地产商母体中分离出来，迅速扩张、壮大，其管理的物业远远不止于自已发展商的项目，成为社会公众的服务公司。诸 如从中海外建筑产生出的中海物业，从万科地产产生的万科物业，从住宅局产生出的万厦、大众、莲花等等，无一不是从开发商中的某一个部门发展成社会化的公众性大企业的。 　　前面谈到，物业管理是一个保本微利的行业，它的收入也主要是靠管理面积的多少来决定的，更重要的是建设部对全