疑难会计处理、房地产成本核算体系及土地增值税筹划.ppt

疑难会计处理、房地产成本核算体系及土地增值税筹划 主讲:沈中平 中国注册会计师 讲解内容 一、疑难会计处理：拆迁安置、委托代建、合作建房 二、地产项目开发程序化管理、项目运营财务管理、成本核算体系、差异分析 三、土地使用权（或固定资产）出售、普通住宅、非普通住宅土地增值税纳税数学模型分析及土地增值税筹划策略 四、项目决策和项目清算土地增值税筹划实战分析—“普通住宅项目”、“普通住宅、营业房混合开发项目”、“非普通住宅项目” 第一讲：疑难会计处理：拆迁安置、委托代建、合作建房 一、拆迁安置 1、安置拆迁户通常采取以下三种安置方式 A—货币安置 B—异地安置 C—用原地开发的楼盘进行安置； 2、安置成本的合同体现 A-货币安置：开发商在折迁合同中直接与拆迁户约定赔付金额与赔付时间； B-异地安置：开发商与拆迁房达成一致意见，双方约定用开发商在异地开发的楼盘或在异地购买的商品房安置拆迁户，拆迁合同中明确约定安置房楼层、面积、结构、朝向等； C-用原地开发的楼盘进行安置：开发商与拆迁户在合同中约定：开发楼盘中安置房屋的楼层、单元号、面积、朝向、结构、交付使用时间、违约责任等，有的开发商为了避免开发楼盘的实测面积与合同约定安置面积出现差异引起的合同纠纷，同时在合同中约定增房补差结算标准。 3、安置成本的货币计量 A-货币安置：合同约定的赔付金额即为安置成本； B-异地安置：开发商外购商品房成本或开发商开发产品账册中记录的安置房开发产品成本即为安置成本； C-用原地开发的楼盘进行安置：合同中约定增房补差结算标准时，可按安置面积、增房补差结算标准计算安置成本；合同中只约定安置面积时，需对安置面积转化为货币以计量安置成本。 * * 4、安置面积向货币计量的转化①安置成本其经济实质为取得土地而支付的成本，如安置成本无法准确计量，则整个项目最终的开发成本也无法准确计量；②安置过程经济实质可以分解为：开发商向拆迁户支付了一定数量的货币，拆迁户再以该数量的货币购买开发商所开发楼盘的商品房或营业房；③因此，通过以上分析可以得出：开发商用其原地开发楼盘中商品房或营业房安置折迁户，安置房市场平均售价乘以安置面积即为安置成本。（另外，合同约定的增房补差结算单价实际上也是以市场售价为标准确定的）5、拆迁安置过程：开发商与拆迁户签订拆迁安置合同——安置房交付及办理产权证；6、财务账务处理过程：土地取得成本的确认—开发产品出库、商品销售收入与销售成本的确认7、土地成本的确认：发挥应付账款的归集作用①按拆迁补偿合同确认土地取得成本，同时将债务表达在资产负债表的右方分录：借：间接费—土地拆迁安置补偿费 贷：应付账款—XX项目拆迁户 XX楼 ②应付账款的账户设计： YY楼  应付账款—XX项目拆迁户 ZZ楼 HH楼  LL楼 8、土地成本的支付：按安置结果一一对号入座①货币安置：按领款支付凭证进行账务处理分录为：借：应付账款—XX项目拆迁户—YY楼 贷：银行存款（或现金） ②异地安置：按出库单、发票、竣工决算书、结清通知单、商品房买卖合同进行账务处理分录为：借：应付账款—XX项目拆迁户—ZZ拆迁户 贷：主营业务收入—WW项目 借：主营业务成本—WW项目 贷：开发产品—WW项目 ③原地安置：按出库单、发票、竣工决算书、结清通知单、商品房买卖合同进行账务处理分录为：借：应付账款—XX项目拆迁户—ZZ拆迁户 贷：主营业务收入—XX项目 借：主营业务成本—XX项目 贷：开发产品—XX项目9、纳税义务的确认：开发商品出库时确认纳