淮河新城2010年营销策略报告.pptVIP

消费品供应商首个淮南跨界开发项目。位置优于本案。以“绿色生活”为主推广形象，营销展示较为陈旧。实现均价3800元/平。 工作重点2——客户维护，老带新 活动目的：通过项目老客户的持续维护配合销售策略，达成全员营销的目的，激发老客户代客上门。 销售期前置：5月开始启动项目三期形象展示 6月开始三期诚意客户登记 7月完成认筹升级，确定房号 8月初首次开盘 老客户维系 地点：售楼处 形式：大盆菜活动、老业主答谢酒会、世博门票及旅游抽奖等 时间：每月定期老带新活动 配合：民生会、新闻软文、网络、电视等媒体跟进。 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 11 年 10 年 1 现场 整固期 首批低密度 次批精装修 三期房源销售 营销总控图 * 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程进度 重要节点 主要媒体线上 重要活动 销售金额 完成现有样板段和分展场的建造和优化 服务体系 三期样板房完成施工及内装 项目形象刷新 洋房.叠加开盘 现场人员培训及配备 五星级服务标准内容公示 户外阵地更新 道旗就位 主要媒体线下 晨报及晚报开盘信息 电视、报纸广告 短信持续贯穿 矿区路演 矿区及电厂 第一次团购 区域直邮 万宝龙 公寓推荐 教育论坛启动 洋房、叠加 1亿 精装公寓 1.5亿 网络硬广及软文维系 新年 答谢会 公寓产品形象 公寓开盘 营销总控图:全年完成8.5个亿销售额 三期 第二批推售 三期 第三批推售 三期 第四批推售 三期形象出街，开始认筹 矿区路演 矿区及电厂 第二次团购 世博会抽奖 清华暑假行 三期开盘，解筹 三期产品形象 电视、报纸等媒体为三期开盘造势 房展会 三期二批 2.2亿 三期三批 1.3 亿 首次起势活动 首次开盘客户答谢会 三期一批 2.5亿 老带新活动持续启动 报告回顾 1、如何在突破竞争与价格瓶颈？ 2、如何在拓展客户圈层？ 3、如何提升客户感知价值。 实现高速度 高价格目标 1、如何突破竞争与价格瓶颈？ 2、如何拓展客户圈层？ 3、如何提升客户感知价值？ 实现高速度 高价格目标 1、重新定义项目形象——“引领淮南五星级居住标准” 2、重新定义产品形象:首席官邸、时代公馆、中央华府 成为形象标杆 重新制定规则 全年回款8个亿 整体均价4万元 推售：高调启势，三期销售前置， 展示：细节入手，加强价值感知，凝练附加值 活动：高调启动，品牌借势，客户活动承接大盘后续形象 推广：线上形象先行，线下渠道覆盖 携手民生集团共同成就淮南五星级生活居住标准! 附件一： 世联客户维系系统 “五星优质服务工程”，通过标准、监控、考核、奖惩系统化的执行案场服务流程。 附件一： 世联策略保障制度 绩效 考核 技术 平台 人员 管理 专题 培训 策划 团队 策划系统四大保障机制 附件三： 区域支援成功案例 2008年12月17日开盘，开盘当月销售超过600套，总销金额超过2亿；全年投入上海、苏州6大精英团队超过20人，累计完成3500余套销售； ? 项目基本情况： 江苏省 南京－住宅类边缘区－60万平米以上－1.5~2.0容积率－销售代理 发展商: 苏宁环球集团 项目位置: 南京浦口区泰山街 项目规模: 60多万方 项目界定: 江北区（形象价值低）中的大规模住宅项目 客户的要求:12月17日开盘，年前销售600套以上 世联提供的服务：营销策划、销售代理、广告企划 世联服务的关键点: 快速反应、把控现场，价格制定、销售力突破 世联价值:世联12月进场在短短两周时间内完成开盘前期筹备和销售员进场工作，并在年前成功达成开发商目标，开盘一个月销售金额超过2亿，创造南京房地产市场奇迹。 南京苏宁天华硅谷项目——销售代理 策略分解 策略分解——价格策略 核心问题：如何在保障速度的情况下，通过产品排序及销售节奏的把控，实现从低价大盘到高价品质社区的转变。 现金牛 90平米以下小户型 精装修公寓 婴儿 140、115平米三房 瘦狗 复式房型 明星 类别墅产品 举措： 1、明星产品承担价值与价格的传递职能，高价启势； 2、精装修公寓快速跟进，通过装修及总价模糊实际均价，从而实现高价平走 3、三期住宅90平米以下户型平开快走，在确保销售目标的同时实现不断价值攀升； 4、项目140平米及115平米等中大户型需借助整体形象的立势，配合每波次的推售节奏，与小户型产生价差，进行快销； 5、复式房型三种策略： 首选拆分成两套进行销售； 在中后期具备看房条件后通过实体包装进行销售； 降价快速走量 价格策略 价格占位：叠加、花园洋房类产品确保淮南市区价格领先水平；精装公寓保持第一梯队占位；三期住宅通过销售节奏的排布，逐步进入淮南住宅第一梯队。 1680 40% 1 4200 洋房 上品印象 项目周边