西安市棚户区拆迁成本估算技术部分931115868.doc

西安市棚户区拆迁成本估算 技术部分 二零零八年九月 目 录 第一章、西安市棚户区概况 2 第一节、西安市棚户区简介 2 第二节、西安市棚户区经济状况 2 第三节、西安市棚户区社会状况 3 第二章、西安市棚户区土地利用特征 4 第三章、“棚户区”土地开发建设涉及的法律、法规、政策 5 第一节、开发建设中涉及的法律 5 第二节、“棚户区”土地开发建设及交易涉及的法规 6 第三节、“棚户区”土地开发建设及交易涉及的政策 6 第四章、我国各大城市棚户区改造比较 6 第一节、广州市棚户区改造情况 7 第二节、深圳市棚户区改造情况 8 第三节、珠海市棚户区改造情况 9 第五章、西安市棚户区改造的具体措施 10 第一节、西安市棚户区改造的难点 10 第二节、西安市棚户区改造策略 11 第三节、?西安市棚户区改造的具体措施： 13 第六章、征地拆迁费用估算 16 第一节、项目概况 16 第二节、拆迁费用估算 16 第七章、结论 21 第一章、西安市棚户区概况 第一节、西安市棚户区简介 一、棚户区定义 西安市棚户区是指：在西安市建成区，一般是二环以内国有土地上，因历史沿革形成的人均居住面积小，安全隐患大，人居环境差，实用功能低的房屋且集中成片的区域。 目前，西安市棚户区约占地3899亩，有城市居民约6万户，20万人口。随着社会经济的不断发展，对现有棚户区逐步实施全面改造，解决棚户区群众最关心，最直接，最现实的居住环境问题，实现生活的安定和美，成为西安市建设“人文西安，活力西安”的当务之急和实现“科学发展”的必然选择。 二、西安市棚户区现状情况 据调查，西安市二环以内共有棚户区17处（不包含规划以确定的历史街区及陇海铁路西安市城市段），总占地面积约占3566亩，总建筑面积446.6万平方米，总户数约5万户，约涉及总人口16.9万人。 1、分布情况 在西安市17出棚户区中，城墙内共有8处，约占面积约644.26亩，建筑面积49.5万平方米，涉及人口9015户，约3.1万人；城墙外一环至二环间棚户区共计9处，占地面积约2911.4亩，建筑面积约397.2万平方米，涉及人口4.1万户，13.8万人。 其中，新城区9处，占地面积3138.46亩，建筑面积363.9万平方米，涉及人口4.2万户，13.9万余人；碑林区5处，占地面积403.3亩，建筑面积约80.17万平方米，涉及人口7947户，约2.94万人；莲湖区3处，占地面积13.9亩，建筑面积1.99万平方米，涉及人口254户，约800人。 2、占地规模 按照占地面积大小，西安市17个棚户区主要分布在以下3种类型： （1）大型棚户区 大型棚户区占地面积在10公顷以上（含10公顷），小计4处，占西安市棚户区总数的13.5%，占总体改造面积的84%。 （2）中型棚户区 中型棚户区占地面积在2-10公顷之间，小计8处，占西安市棚户区总数的47.1%，占总体改造面积的15.2%。 （3）小型棚户区 小型棚户区占地面积在0.2-2公顷之间，小计5处，占西安市棚户区总数的29.4%，占总改造面积的0.83%。 3、项目优势 （1）地理位置优势。西安市计划改造的17个棚户区地处二环路以内，其中，城墙内有8个，其余9个在一环与二环之间，在城市建成区内地理位置优势明显。 （2）项目周边环境。棚户区交通便利，市政道路四通八达。 （3）项目建成后投资回报大。全市17处棚户区需拆迁费63.86亿元，可腾出土地3556亩，每亩按照300万元计算，可获得收益106.68亿元，如腾出的土地由政府经营，则获得较高的收益更高。 （4）部分项目所处的位置升值潜力大。如道北项目地处大明宫遗址保护区内，文化，旅游，商业等地产的发展空间大。 （5）所有项目均有政府大力支持，有优惠政策作保障。 4、西安市棚户区现状 据调查，西安市二环路以内共有棚户区17处（不包含规划以确定的历史街区及陇海铁路西安市城区段），总占地面积约3566亩，总建筑面积446.6万平方米，总户数约5万户，涉及人口约16.9万人。西安市棚户区特征如下： （1）从棚户区的房屋特征上主要呈现“危，棚，简，旧，乱”五大特征：“危”是指房屋破漏危险，安全隐患大；“棚”是指平房密度大，普遍低矮，狭窄，采光不足，房屋内基本无上下水，无厨房和卫生间；“简”是指房屋结构主要是以木板，土坯，砖混成承重构件，结构简单，抗灾能力差；“旧”是指位于历史街区的棚户区，房屋年代久远；“乱”是指房屋乱搭乱建，建筑布局凌乱无序。 （2）单位及构成人