银行按揭业务办流程.docVIP

办理银行按揭业务流程 一．与目标银行谈判 ●谈判目的：选择贷款条件最优的银行合作，为销售工作提供良好的资金支持，以便较快收回投资，争取相对较宽松的银行放款条件，使销售客户群体最大化。 ●谈判内容：贷款对象、贷款期限、贷款币种、贷款额度、贷款利率、相关费用、服务流程以及个人申请按揭贷款文件清单等事项。 ●谈判前的准备：了解目前最新的银行政策，对本项目有何影响，有何限制；了解其他银行对同质楼盘办理按揭业务所需的文件清单、优惠政策以及收取相关费用的标准和收费项目；了解按揭业务办理的服务流程，做出针对一些不利政策的相应对策。 ●开始谈判：贷款对象，企业法人、私营业主、个体户、自然人、地域、户籍所在地以及不同性质的项目等有何规定和限制，该如何规避；贷款期限，针对不同的贷款主体和不同性质的项目最长可达多少年，最低年限有何规定，争取最长的贷款年限和最优惠的贷款条件；贷款币种，银行是否可以承办出人命比之外的提起币种，如有，那么有何规定和限制；贷款额度，即首付成数，不同性质的项目、不同的贷款客户首付比例有所不同，要争取到最地的首付比例，以扩大客户群体，促进销售；贷款利率，贷款利率有基准利率年息、优惠利率年息，商业项目和住宅项目所用利率不同,自然人客户和公司法人客户所用利率也不相同,在谈判时要搞清楚改用什么利率,争取那拿到最大的利率优惠;相关费用,办理按揭业务时,银行为降低风险,将按揭客户做一些如保险、评估、公证等事项,以降低风险，但是却会给客户增加一些不必要的经济负担，那么在谈判时，除一些必不可少的费用（抵押登记费、按揭手续费）外，都可以协商取消，如保险、评估、公证等都可以协商不做，谈判时要将以上费用由谁来承担，如何收取，收费标准都应该明确；服务流程以及个人申请按揭贷款文件清单等事项。 应注意的问题 二．与银行签订按揭合作协议 ●准备资料:在同银行工作人员谈判有关个人住房按揭贷款和商铺按揭贷款业务是,银行会对楼盘做一份认定报告,银行根据报告的内容和数据决定是否合作，有何风险，如果楼盘认定报告符合银行要求,则进去下一环节；那么在这一环节开发商需要给银行提供的楼盘认定资料清单如下： 序号 资料名称 一、审查审批资料 1 房地产项目贷款调查报告 2 申请人人行行信贷系统调查情况 3 上报部门及分行个贷中心讨论意见 二、申请人资料 4 《企业法人营业执照》复印件 5 组织机构代码证复印件 6 税务登记证（含国税、地税）复印件 7 房地产开发资质证书复印件 8 贷款卡复印件 9 法定代表人身份证复印件 10 法定代表人签字样本 11 授权委托书 12 公司章程 13 验资报告 14 近三年经审计的财务报表、会计附注 15 近期财务报表 16 董事会同意对按揭贷款提供阶段性担保的决议 三、项目资料 17 立项皮肤文件 18 项目可研报告 19 项目实施方案 20 《土地使用证》复印件 21 《建设用地规划许可证》复印件 22 《建设工程规划许可证》复印件 23 《施工许可证》复印件 24 《商品房预售许可证》复印件 25 《项目环保批复文件》 26 设计部门营业执照、资质证书 27 施工部门营业执照、资质证书 28 监理部门营业执照、资质证书 29 自筹资金到位证明文件 30 办理“四证”实际缴费凭证 31 办理“四证”收费标准文件 32 土地转让合同 33 项目平面布置图 34 户型结构平面图 四、其他资料 35 内部认购清单 36 以销售情况清单 以上复印件清单加盖公章及签注日期，这是以上海浦东发展银行做需资料为例，不同银行所需的资料不同。 ●协议条款议定：按揭协议条款的内容主要有如下几条 ①按揭贷款的总金额、首付款成数、贷款年限及贷款用途、首付款的支付以及按揭贷款的划转，争取到做大的贷款总金额、最低的首付比例、最长的贷款期限，开发商在银行开设结算帐号，将购房者的首期房款存入的结算帐号，应明确银行应在 个工作日内与借款人办妥有关贷款手续，在 个工作日内更具借款合同约定扣除相当于该借款人贷款金额的 %的按揭贷款保证金后的按揭贷款资金全部划结算帐户；②按揭贷款的担保以及履约保证金；③按揭贷款的催收及回购；④借款人抵押登记手续的办理,开发商协助银行和借款人办理抵押登记手续，如果是在建工程作抵押的，则要先办理抵押登记手续，并要取得期房抵押证明交于银行，在项目竣工后，开发商应协助银行和借款人办理房屋抵押登记手续；⑤乙方保证责任的解除，到什么条件下可以解除开发商的阶段性担保责任应有约定；⑥应当约定的其他事项；⑦争议的解决途径。 ●设立帐号：开发商要到合作银行出设立一个专门的结算帐号，用于销售过程中首付款和按揭汇款的存入。 ●签订协议：以上内容协商议定后，有双方