营改增后与房地产估价相关的税收-好.doc

营改增后与房地产估价相关的全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳理，分析汇总出以下与估价活动相关内容。 ? 一、收益法 ? 营改增后涉及到房地产估价中收益法“相关税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目，在测算时应注意不同出租人（纳税主体），其适用的征收率和计算方法也会有所差别。 ? 纳税 主体 类型/纳税对象 征收率 /税率 计算税款公式 小规模纳税人、其他个人 单位和个体工商户 5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*5% 其中：个体工商户、其他个人出租住房 5%减按1.5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*1.5% 一般纳税人 2016年4月30日前取得（简易计税） 5% 应纳增值税=含税销售额/(1+5%)*5% 2016年4月31日前取得（一般计税） 3%预征率11%税率 1.预缴增值税=含税销售额/(1+11%)*3% 2.销项税额=含税销售额/（1+11%）*11% 2.应纳增值税=销项税额-进项税额 2016年5月1日后取得（一般计税） ? 此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 ? 例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。计算其应缴纳的增值税。 月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。 其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。 ? 二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业） ? 营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。 《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。除追溯性评估外，均是基于2016年5月1日后的重新开发或重新建造成本，估价时，首要在于区分开发或建设主体为小规模（个人）或一般纳税人。在计算销售税费时会涉及到以下（深红色）主要计算公式，区别分析确定。 如产权人（纳税主体）为一般纳税人，由于现阶段难以准确计算出增值税进项税额，也就是可抵扣进项税基本无法准确测算或者客观反映，可操作性差，因此，我们建议（非房地产开发企业）参照小规模纳税人以自建方式取得的方式测算或一般纳税人中的简易计税方式。即实际估价中，暂时统一按以下计算口径： 1.应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 2.实际估价中，增值税=含税房地产价值V/(1+5%)*5% ????????????? 增值税（含附加）=含税房地产价值V*5.3333% ? 纳税 主体 类型/纳税对象 征收率 /税率 计算税款公式 小规模纳税人　 自建取得 5% 应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 非自建取得 5% 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/（1+5%）*5% 其他 个人 自建取得 5% 应纳增值税=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% （自建自用，购买2年以上住房除北上广深外免征） 购买商业 5% 购买住房（2年以内） 5% 一般纳税人 2016年4月30日前自建取得（简易计税） 5% 应纳增值税=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 2016年4月30日前非自建取得（简易计税） 5% 应纳增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产时的作价）/（1+5%）*5% 2016年5月1日后取得（一般计税） 11% 1.销项税额=全部价款和价外费用/（1+11%）*11% 2.应纳增值税=销项税额-进项税额 ? 三、假设开发法（房地产开发项目） ? 营改增后涉及到房地产估价中假设开发法“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。 适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，如房地产开发在建项目（存货）、土地使用权采用假设开发法（剩余法）测算。 纳税 主体 类型/纳税对象 征收率 /税率 计算税款公式