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二手房价格评估/anmylau/blog/item/d71d65fa13dcde8d9e514654.html 一、如何自行对二手房进行得简单估价 对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。 第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。 第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方面的因素对价格的影响。 1．房屋因素 房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则为－5％；而朝向如无朝南窗则为－5％。 2．环境因素 环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5％，省、市重点中小学区的为＋15％。 3．心理因素 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8％。 二、二手房定价因素 在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素： 房屋因素 房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素 环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。 心理因素 心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。 综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准： 1．房屋因素 （1）折旧：年折旧－2％ （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％ （3）楼层：2、6楼－3％；7楼－5％；3、4楼＋3％；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5％ （4）朝向：无朝南外门窗－5％ 2．环境因素 （1）无物业管理－5％ （2）非独立封闭小区－5％ （3）有省、市重点小学区＋15％ 3．心理因素：－8％ 现在我们举一个实例来验证一下。 　 房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。 　 房屋结构：混合一等 套型：“三小”套型－10％ 　 建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2％） －24％ 　 楼层：共七层，此房位于二楼－3％ 朝向：南北 物业管理：非小区、无物业管理－10％ 学区：重点中小学＋15％ 心理因素：－8％ 当地商品房价格为：4500元／平方米 4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％ 2700（元／平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。 三、如何进行二手房评估 评估业与寻常百姓的生活密切相关，最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。 毛估说不过去　市场比较可摆平 一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。 二手房定价相关系数多多 影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型