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零售信贷政策宣讲 一、2009年零售信贷准入细则 2009年度郑州分行零售信贷业务的整体市场定位是要在原个人住房按揭业务的市场基础上，将个人经营贷款业务与个人综合消费贷款业务市场纳入进来，促进产品和赢利多元化，降低零售信贷资产的结构性风险。 分行零售信贷业务应以有稳定收入来源和职业的中高端客户为目标客户，审慎介入在当地无固定居住场所或稳定工作的个人信用业务。特别对于个人非按揭贷款须特别关注贷款用途的合法合规性，确保贷款资金流向的合规，结合客户资质、风险程度和综合收益情况进行风险定价。此外，贷后管理是分行零售信贷业务的薄弱环节，应特别予以重视。 2008年零售信贷准入细则为： 一 个人住房按揭业务 1、稳健开展个人一、二手住房贷款业务。个人住房按揭业务应以所购房产抵押，以叙作中档和中高档楼盘为主，重点支持优质开发商的优质楼盘和中心城区的楼盘，以及本行房地产开发贷款对应的楼盘以促进对销售回笼的监管和贷款的及时收回。 2、禁止发放以炒房为目的的住房按揭贷款。 3、禁止介入地理位置偏远且交通条件不便，因定位不合理或存在工程或债务纠纷的楼盘。 4、禁止办理同名加按揭贷款业务，个人自建房贷款。 5、适时开办二手房按揭业务。 （二）个人商用房按揭业务 1、审慎介入个人商用房按揭业务。个人商用房贷款原则上限于成熟商业地段、城市中心区的房产。个人商用房贷款需加强对抵押物地理位置、抵押物品质、抵押物功能及抵押物变现能力的评价和抵押物价值的合理评估。 2、审慎介入个人工业厂房贷款业务。 3、禁止介入开发商售后返租、售后包租的个人商用房贷款。 4、禁止介入将大型商用房分割成多个无物理形态的铺位进行出售的个人商用房贷款。 5、禁止介入没有明确承租对象的大户型（建筑面积500平方米以上）商用房贷款。 6、禁止介入将商用房作非法经营活动场所的商用房贷款。 （三）个人经营贷款 （总行政策是）适度介入个体工商户经营贷款。 （四）综合消费贷款 （总行政策是）审慎介入个人综合消费贷款。 （五）审慎介入个人汽车消费贷款、国家助学贷款、下岗失业人员小额贷款。禁止介入工程等特种车辆消费贷款，禁止介入异地车辆按揭贷款，禁止对汽车经销商或运营商发放汽车消费贷款。 二、当前我行零售信贷业务主要品种执行的相关政策 （一）个人一手房（住房/商用房）按揭贷款。 1、批发性楼盘按揭合作项目与零售性按揭业务 批发性楼盘在通过分行审批同意后，向零售信贷中心提供以下资料后方可办理业务：企业基础资料、项目五证、审批意见通知书、有效担保的董事会或股东会决议、授权委托书（相关文书签名非法人）及受托人身份证复印件、楼盘按揭合作协议等。 零售性按揭业务按照《关于加强对零售性按揭贷款楼盘尽职调查的通知》（兴银豫〔2007〕177号）的要求执行，零售性按揭贷款楼盘调查报告须与首笔按揭业务同时送审，对单个开发商单个楼盘项目在我行办理零售性按揭贷款原则上不超过5笔，超过5笔的应上报楼盘按揭合作额度。 首付和利率政策 个人住房贷款目前执行的首付和利率政策是： 首付 利率 首套住房 140平米以上首付30% 140平米以下首付20% 不区分面积，但结合信用状况看是否执行7折利率政策 第二套住房 首付40% 利率上浮10% 第三套住房 首付45% 利率上浮15% 第四套住房 首付50% 利率上浮20% 分行目前执行以借款人家庭（借款人及配偶）为单位认定房贷次数，商业性住房贷款和公积金委托贷款均计算在内。在人行征信报告中显示有住房贷款记录的，无论是否结清，均应计入住房贷款次数。 个人商用房贷款目前执行的首付和利率政策是： 首付 利率 首套商用房 首付50% 利率上浮10% 首套商住两用房 首付45% 利率上浮10% 第二套 首付适当提高 利率上浮20% 注意商用房贷款与住房贷款不互相累积。 3、贷款期限 个人住房贷款期限最长30年，且借款人年龄加贷款期限的和不超过70. 个人商用房贷款（含商住两用房贷款）期限最长10年，且借款人年龄加贷款期限的和不超过70。（也就是说商住两用房，除首付是45%，贷款期限和利率水平均按照商用房贷款执行）。 4、借款人收入偿贷比的要求 “借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％” 5、信用记录的准入要求与利率定价政策 （1）信用记录的准入： 被征信人在最近24月还款记录中存在连续2次（含）或累计4次（含）以上逾期，且不能提供合理佐证材料的，不予受理；被征信人有连续90天以上逾期的、至查询时点仍有逾期贷款尚未结清的或信用报告中属于禁入类的，且不能提供合理佐证材料的，不予受理。 （2）信用记录与利率定价： 个人住房按揭贷款的利率定价与客户资质、信用状况和综合贡献度相结合，对于首套住房贷款： 借款人最近24个月内累计逾期3次（含）以下，最高