第二小组调研(调研).doc

第二小组：区域市场调研 根据第一小组的前期策划与成果展示，经小组全体成员讨论后，我们确定了调查目标和调查对象，对以熙街为核心的地带进行了如下的调查。 周边商业竞争环境调查 商业街商铺 指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况。 市场类商铺 在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 住宅地层商铺 住宅地层商铺，指位于住宅等建筑底层（可能包括地下1、2层及底上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （4）百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场和各类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 区域市场商业产品现状——熙街 住宅一层底商 业态业种无规划 沿街面短，商业氛围不浓  早期开发商业产品，超市是该区域的真实需求 熙街两区无鲜明的商业建筑 商业以住宅底商和小规模超市形式存在 消费者以学生居多，但购买力不强 公交线路较少，节假日易造成拥挤 以三轮车居多（安全性无法保障）  熙街业态现状表 商业街 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、服装精品街、美容美发用品街等，而重大商业街整体经营状况好于熙街，破产较少，但店面一般也偏小 商业街经营形式多为个体经营，业态单一，多为餐饮及小卖部（有一家小型超市及银行，此外通讯类的还有联通、移动营业厅） 利润较少，但对于投资者来讲，鉴于重大师生这一稳定的客户流，未来的客户基础将相对可靠，投资者的投资风险相对较小 总体分析 1、现在经营面积和理想经营面积对比分析 2、打算购买还是租赁的比例 3、理想的经营商铺类型 4、经营者对经营场所要求 5、上街购物目的购买动机./ 6、消费产品 7、对常去的地点满意与不满意的地方认同程度 8、出行方式 本案商业规划建议 产品设计：立面、透明玻璃窗、艺术风格 外观色调：黄、红等暖色调 外观风格：年轻、朝气 面积配比：50㎡——150㎡ 景观规划：亮化（霓虹灯、高压钠灯）硬化（大理石或柏油路面）美化（可设置小型喷泉） 价格设定：2000——4000元／50㎡（以经营情况而确定具体的涨幅度） 区域商业发展前景 区域整体环境有待提高 道路交通需进一步改善，加速商业流动 商业硬件及经营环境需进一步改善 商业经营模式单一，方式、规模需改变 拆旧立新带来人口的变化，需求会增加 上图即为所规划地块 二．附近居民消费习惯调查 一、调查目的： 为全面客观掌握城乡居民消费现状 调查对象 本次调查首先按人口总数和居民家庭人均收入排序，—75 绝大多数老年人日常购物（eg：买菜、买衣服）均在陈家桥或虎溪，原因有三： 通往陈家桥的交通便捷，有直达公交；虎溪较近，可骑自行车十分钟内抵达 陈家桥或虎溪市场物品齐全，能满足其日常需求 大多数商品价格较熙街合理 他们对熙街改进的建议主要是：熙街可建一个大型超市，物品齐全，价格合理 第二类： 中年人 年龄段 40—55 80%的中年人日常消费（主要是买衣服）在沙坪坝，原因有以下几点： 熙街适合他们这年龄段的衣服种类较少，不能满足他们的需求 沙坪坝商品种类齐全，可适合他们选购 沙坪坝较近，且有很多促销和折扣 他们对熙街的建议主要是：建一个商品齐全，价格合理，服务水平较高的中档百货 第三类： 青年人 年龄段 25—35 60%的青年人购物主要在沙坪坝或观音桥，原因同上；70%的年轻人休闲娱乐都很少在熙街，因为熙街缺乏休闲娱乐场所。他们对熙街的建议有以下几点： 熙街可建一个规模较大的百货市场 熙街可建几个大型的KTV，桌球室或俱乐部等，满足潜在的休息娱乐需求 六．调查分析结果 综上所述，熙街目前的市场还不能满足附近居民的消费需求，建议可在熙街建一个大型超市（不同于三美），超市的物品齐全、价格合理等；可在熙街建一个中低档百货，可满足附近居民的基本消费需求；可在熙街见一个大规模的休闲娱乐场所，包括大的KTV和大型俱乐部，桌球室等。 七．实地调查照片及分析 此图为我们走访富力城销售