房地产评估李航.docVIP

房地产评估 ----抵押案例 班级:xxxxxxxxxx 姓名:花弄舞恋空 学号：谢谢谢谢谢 评估对象概况： 本项目评估对象为花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房。 1、评估对象的位置状况： 评估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 2、评估对象的权属状况： 本次房地产评估委托方提供了筑房权证花溪字第S01694号《房屋所有权证》，该房产证标明该房地产为王瑜所有，坐落于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，房屋总层数为9层, 评估对象位于第3层，建筑面积130.73平方米，规划用途为住宅；提供了花溪国用（2002）字第3893号《国有土地使用证》，土地使用权类型为出让，土地使用权面积37.00平方米，土地使用权人为王瑜, 土地座落于贵阳市花溪区清溪路31号和德台1单元302号，用途为住宅用地，终止日期为2051年3月；提供了契税完税凭证黔字第010422754号《契税完税证》。 3、评估对象特征状况： 评估对象所在房屋建于2000年，共9层，评估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。 评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。 二、评估目的： 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 三、评估时点： 2010年12月14日。 四、价值定义： 估价对象于估价时点2010年12月14日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。 五、估价依据: 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2、《房地产估价规范》。 4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。 六、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。、估价方法：市场交易案例较故估对象所在房屋建于200年，共层，评估对象位于层，建筑面积为平方米；装修情况：厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面；通水、电、电话端口入户。对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。对象位于，周围有：该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。 评估对象（二）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。 评估评估评估评估根据评估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，市场交易案例较故× [100/（交易情况修正系数）] ×[（交易日期修正系数）/100]×[100/（区域因素修正系数）] ×[100/（个别因素修正系数）] a、选取比较实例 根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下：实 例项 目 九龙花园九龙花园 地理位置 花溪区清溪路花溪区清溪路 物业用途 住宅用房 住宅用房 房屋结构 砖 混 砖 混 项目状况 房 房 交易情况 正 常 正 常 采光通风 良 好 良 好 交易方式 一次性付款一次性付款 交易日期 近 期 近 期 近 期 交易单价（元/平方米） 实例 项目 实例A 实例B 实例C 区域因素详细状况说明 区位位置 相同 相同 相同 物业所处城市区段，距市中心的距离 交通 状况 道路条件 相同相同 相同周边道路通达能力、路况 公共交通 相同相同 相同城市公交线路、交通管制 配套范围 相同 相同相同 基础配套设施范围 供应通力 相同 相同相同基础配套设施满足居民需求状况 服务设施 相同 相同 相同商业网点、学校、医院、娱乐设施等 社区环境 室外场所 相同相同 相同居民散步和健身需求的活动场所 环境污染 相同相同 相同含声、光、气、水的污染状况 社会环境 相同 相同相同城市治安和居住区安全保障状况 人口素质 相同 相同 相同居民受教育程度，整体状况等 修正系数 注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% e、个别因素修正 主要考虑新旧程度、