第2章 工程项目投资经济要素.ppt

第2章 工程经济分析的基本要素P23 2.1 工程项目投资及构成 2.2 工程项目运营期成本费用 重点是折旧计算 2.3 销售收入、利润与税金 本节要求： 熟悉工程项目投资的构成 掌握基本计算方法：平均年限法的计算公式 余额递减法的计算公式 年数总和折旧法的计算公式 销售收入的计算 利润总额的计算 利润率的计算 课后了解应用：投资的估算、总成本费用的估算、折旧与摊销的估算、企业销售收入、税金与利润的估算 2.1 工程项目投资及构成 建设项目投资指某项工程从筹建开始到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入。 建设项目投资含固定资产投资和流动资产投资两部分，建设项目总投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。 例．某建设项目投资构成中，设备及工、器具购置费为2000万元，建筑安装工程费为1000万元，工程建设其他费为500万元，预备费为200万元，建设期贷款1800万元，应计利息80万元，流动资金贷款400万元，则该建设项目的工程造价为 万元。A．5980 B．5580 C．3780 D．4180答案：C 工程建设其他费用 P25图3-3 工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。 工程建设其他费用按其内容大体可分为三类： 一、土地使用费 二、与项目建设有关的其他费用 三、与未来企业生产经营有关的其他费用 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 中华人民共和国国土资源部部令第 39 号 第一条 为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 合肥新地王绿地集团 四宗“最” 2009年9月9日下午，一场名副其实的“土地争夺战”在合肥土地拍卖大厅再次上演。在拍卖前就已成为媒体焦点的政务区低密度住宅用地ZWQTB-034拍出了10.8亿元的天价，楼面地价更是高达5120元/┫，双双创下今年合肥单宗住宅类用地的新高。 单宗地块成交总价最高、楼面地价最高、容积率最低、竞争最激烈成就了这块2009年的合肥新地王。 2011 1季度成交额86.67亿元 2011年一季度土地成交24宗，总面积为2389.41亩，总成交金额为866662.58万元，合约86.67亿元。 地铁之上的金色地王 2009-12-02 2274万元/亩，瑶海区明光路与胜利路交口的黄金地块E0912地块被钱塘置业拍得，楼面地价3553元/平米，总价为2.1亿，溢价221%。 E0912地块位于瑶海区明光路与胜利路交口，占地面积9.41亩，规划为商业、居住用地，容积率≤9.6，建筑密度≤32%（高层），绿地 化 率：≥35%，参考地价708万元/亩，竞买保证金700万元。 E0912地块拍出时尚不知道自己处在地铁口之上，而后来1号线的开建让拿地之后心存疑虑的开发商终于可以一展眉宇，当年的单价地王，摇身变成地铁之上的金色地王。 “这块地，可不是算算楼面价，算算建安成本就能做的，9.6的容积率不是谁都做得来的……”然而拍卖当天一位到场观摩的开发商意味深长地说，钱塘高价拿地有失理性。金色地王的操作难度可见一般。 “地王” 2011年1月6日，合肥土地市场开启了2011年土地供应大门，这第一拍就诞生了W1005“地王”，加拿大松芝国际·羲福房地公司竞得W1005地块单价为1420万元/亩，楼面地价为6454.51元/㎡，总价59015.20万元，合约5.9亿元，溢价率178.43%。 w1005地块6454.51元/㎡的楼面地价，超过绿地政务区“地王”——ZWQ