丹徒彩虹城房地产场研究报告.docVIP

丹徒新区彩虹城 房 地 产 市 场 研 究 报 告 目录 第一章 宏观市场情况 5 一、镇江经济发展状况 5 1、GDP及增长情况 5 2、社会消费品零售总额 6 3、居民可支配收入 6 4、人口情况 7 二、行业相关政策影响分析 8 三、丹徒新区基本状况分析 10 第二章 城西板块总体供需分析 13 一、土地市场分析 13 1、2005 — 2006年镇江土地出让分析 13 2、小结 16 二、房地产二级市场分析 16 1、房地产开发投资 16 2、商品房预售状况分析 17 三、目标板块市场分析 18 1、板块市场总体供应分析 18 2、板块市场楼盘去化分析 19 第三章 类比竞争物业调研分析 19 一、竞争楼盘研究 19 1、重点竞争对手 19 2、次要楼盘个案 23 二、综合评判 38 1、楼盘差异化分析 38 2、综合结论 40 第四章 二期产品定位建议 42 一、现状 42 二、产品建议 42 1、建筑细节建议 42 2、景观细节建议 47 3、户型产品建议 47 4、建议户型配比 50 第一章 宏观市场情况 一、镇江经济发展状况 1、GDP及增长情况 全市GDP连续3年保持高速增长，国内生产总值GDP指标2006年全市 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 新天地观点： 国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。同时，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。而镇江第三产业的发达增强了适合居住性。 目前镇江的房地产还处于快速发展阶段。房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。 2、社会消费品零售总额 社会消费品零售总额从2004年的192.1亿元一直上升到2006年的280.1万元。其增幅逐年加大。 新天地观点： 社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。 3、居民可支配收入 镇江市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2006年社会消费品零售总额达到280.1亿元，市区人均消费性支出2006在9196元，说明镇江商业环境良好，消费活跃。市区人均年可支配在14291元，每年保持10个点以上增长幅度，证明了镇江市居民消费能力和可持续性的发展。 新天地观点： 居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。 4、人口情况 年份 2006年 2005年 2004年 年末总人口(万人) 268.79 267.61 267.21 7.81‰ 8.03‰ 7.64‰ 自然增长率 1.65‰ 2.08‰ -0.71‰ 新天地观点： 镇江市人口的低增长率，说明镇江进入老年社会，在镇江老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。同时，也将会有很大一部分由年长父母为子女购房的情况 二、行业相关政策影响分析 ▲ 2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6．39％。此次加息主要是为了进一步巩固宏观调控成果。 投资增长过快一直是近两年中国经济中存在的最突出问题，央行选择利率手段对调控总需求必定更为有效。 ▲ 2006年5月17日，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（即“国六条”）。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。主要内容包括： (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 国六条的发布，预示着第二