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基于GIS的天河商圈写字楼自然空置率研究 　　摘要：广州市天河商圈的写字楼市场在广州市的写字楼市场中具有举足轻重的地位，通过地理信息系统GIS的空间分析功能可以更有效率得研究天河商圈写字楼实际空置率与自然空置率的关系，并在此基础上进一步从政府调控角度和投资者的角度提出可行的投资决策的建议。 　　关键词：GIS（地理信息系统） 天河商圈 写字楼空置率 自然空置率模型 政府调控角度 投资决策 　　基金项目：广东工业大学大学生创新创业训练项目――基于GIS的天河商圈写字楼自然空置率研究（1184512128） 　　1 国内外研究现状综述以及研究的意义 　　1.1国外有关空置率的权威研究概况：1990年，Jud和Frew认为不同物业的自然空置率之间存在着系统性差异。一个物业单元越是具有非典型性，它的自然空置率越高。1994年，Theodore针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、物业类型及周围物业的对比等因素有关。2001年，Krainer对美国8个城市2001年第二季度的自然空置率进行计算，得出数据如下：波士顿（7.2%）、休斯敦（17.0%）、洛杉矶（12.2%）、凤凰城（15.0%），波特兰（10.9%）、盐湖城（13.3%）、圣?弗朗西斯科（7.9%）、西雅图（10.9%）。所得的数据表明，在不同的城市，自然空置率是迥异的。而他认为供给约束或许能够解释空置率截面数据之间的差异。自然空置率较低的城市，例如波士顿和圣?弗朗西斯科，中央商务区（CBD）的土地供给有限。尤其是圣?弗朗西斯科，整个城市基本上是被湖水包围。这些城市的供给曲线是极其没有弹性的。所以波士顿和圣?弗朗西斯科的承租入的需求也是没有弹性的，他们没有动力去寻找或是等待新的物业进入房地产市场。与之相反，自然空置率较高的城市，例如休斯敦和风凰城，基本上没有土地方面的限制，因为这些城市用于建造新的物业的空地很多。 　　1.2国内有关空置率的权威研究概况：我国国内（除香港和台湾）对于合理空置率的研究主要停留在定性的分析阶段，张泓铭提出通过统计中位数寻求我国住宅的合理空置率。通过对历史上所有的商品住宅空置率的计算，得到自1986年至1996年共10个年份的空置率，从中寻出中位数。因为就全国而言，商品住宅从诞生得到较大规模的发展以致形成有相当严重程度的空置，有一个较为完整的过程，空置率的发展变化也有一个较为完整的过程，其中的中位数应该反映了这个过程中，空置率由较低向较高发展的均衡点，即合理的空置率。因此，张泓铭认为这个中位数就是较为接近实际的合理空置率。把这个合理空置率同住宅的价格运动相联系就可以得到验证，可以通过研究各年的住宅价格（及租金）实际运行，找到价格变化最小的一年，来验证住宅合理空置率是否正确。 　　1.3目前世界各国都高度重视楼宇经济。伴随着城市群的形成，金融业和跨国企业集团在经济中的地位不断提高，楼宇经济成为城市经济的重要组成部分。广州市是作为全国经济发展的重要城市之一，所以研究广州市天河商圈具有很好的代表性。近年来，广州市天河商圈的写字楼发展异常迅速。虽然经历了零八年金融海啸，但是，在之后不久，其写字楼业又恢复元气并且呈现出更迅猛的发展势头。因此，对其进行科学方法的研究，我们则可以为政府、开发商还有金融机构提供决策的依据来源。 　　2 研究重点与方法介绍 　　2.1研究重点：主要是以天河体育中心为中心向天河北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔大道、广州大道一带扩散，形成高档写字楼为主、普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级写字楼则分布较散的特点。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有维多利广场、万菱汇、太古汇、中石化大厦。调查数据显示，天河北商圈高档写字楼的租赁价格为125-200元/平方米？月，普通写字楼为85-100元/平方米?月（2013年4月）；另外关于销售统计数据和相关的新闻报道，可以得出结论：租赁价格及销售价格均位于广州市写字楼较高水平。 　　2.2方法介绍：本次研究的GIS是一种在计算机硬软设备支持下实现地理空间数据输入存贮检索处理和综台分析的技术系统。它具有多学科交叉的技术特征，涉及地理学，制国学，计算机技术，数学、遥感、信息管理学等学科。河商圈写字楼的空间特征十分明显，一般的写字楼都可能需要用它所在的交通区位、几何形态、商业形态、建筑面积等进行描述而这些恰恰是写字楼相关管理部门在日常业务或规划决策中关心的核心问题。传统的数据库技术无法满足管理部门在这些方面的需求，原因在于数据库技术无法进行空闻数据或空问关系的分析。一般我们将写字楼管理部门涉及的这