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当今德国的住房市场及低收家庭的困境 　　【摘 要】本文阐述了德国房价近年来快速上涨的趋势，并从低利率、人口增长、新建项目和租金水平分析了原因。高房价使租金水涨船高，低收家庭陷入困境，本文对此提出了建议，一方面，以房租为条件重新定义贫困的标准，另一方面，提高价格合适的住房供应量。 　　【关键词】房价；房租；低收家庭；贫困 　　1998年我国出台刺激房地产发展的重要政策――取消福利分房，自1999年起房地产业高速发展至今，其间虽有历次调控，但房价较本世纪初已有几倍乃至十几倍的增长。大城市的高房价和房租，使得很多年轻人和低收家庭无力购置房产，只能租房蜗居。 　　他山之石，可以攻玉。德国作为发达的资本主义国家，它的房地产业现状如何呢？ 　　一、德国房价近年来快速上升 　　在目前德国的住房市场上，拥有自住房将越来越贵。预测报告显示，人们目前已表现出对未来不动产市场近乎理想的憧憬，因为同时有多种价格推动因素在起作用。不断上涨中的不动产价格在德国是个不寻常的现象。上世纪90年代中期以来德国平均房价一直往下跌，直到2007年才有所恢复，2010年起则进入上升通道。研究数据表明，目前德国正在经历1990年以来最强劲的住房价格上涨，2013年涨幅预计将超过10%，并且有分析称上涨趋势将一直延续至2017年。不管怎样，房市繁荣的景象在未来几年将逐渐减弱，2014年的涨幅预计为8%左右。 　　二、德国房价快速上升的原因 　　那么，究竟是什么原因使德国房价近年来不断快速上升呢？ 　　（一） 持续的低利率 　　持续的低利率政策是推动房市持续繁荣的第一重要原因。事实上，不动产贷款的利率极少像今天这样合算：可轻松贷到年利率3%以下的10年期长期贷款，甚至25年期固定利率贷款的年利率也只有不到4%。购房人因此有能力承受更高的房价，足以支付每个月的分期付款。 　　低利率和房市繁荣的内在关系显而易见。2007年世界金融危机爆发之前，欧洲央行的利率相对德国经济的实际增长来说还比较高，故不利于购置不动产。然而，欧洲央行为支持受欧元危机影响的国家，目前维持着低利率政策，与此同时，德国经济增长却相对较强。多年以来收入的增长比房价上升更快，导致追补需求的产生。更多德国人梦想着购置属于自己的住房。良好的经济形势和下降的失业率是推动房价上升的演化原因。 　　（二）德国人口的增长 　　由于移民迁入，德国人口近年来有所增长。2012年德国人口增长了196000人，目前居民总数略超8000万。最近一次类似的人口大幅增长早在1996年，那年增加了195000人。除人口增长外，人们对人均居住面积的要求也越来越高。 　　（三）高估值新建项目 　　德国大都市黄金地段的房价上升势头尤其迅猛，比平均水平快了许多倍。很多大城市的高估值新建项目成为一个很强的房价推动因素。新建项目的住房质量明显比目前大多数存量房更高，当然价格也显著提高。柏林人亲身强烈地感受了住房建造的火热：从2012年年初到2013年年初新建住房计划的数量翻了一番，达到200多个项目。在柏林的Charlottenberg地区房价已高至东部地区通常年冷租价的40倍，而德国平均水平仅23倍。当然，其他大都市中抢手的中心地区的房价也常常是年冷租价的30倍或以上。 　　在可预见的将来，供应量增加会压制价格快速上升。大都市黄金地段新建豪宅的价格很快将达到螺旋线的顶端。一个明显的信号就是这些豪宅项目已需要几个月甚至超过一年的时间才能沽清。房地产中介人普遍认为，在黄金地段的新建项目供应量巨大，这在历史上从未有过。有能力在汉堡的Ottensen地区，或者在多塞尔多夫的Carlstadt地区，或者在法兰克福的Osthafen地区购置一套市价将近50万欧元的100平米住房的人毕竟有限，而且其数量随着房价上升急剧下降。 　　（四）较低的租金与收入比 　　OECD（经济合作与发展组织）的数据表明，尽管近来房市火热，但从全德国范围来看，对中等收入的德国家庭来说，房租相对收入仍处可支付区间，这无疑支撑着房价的进一步上涨。目前的租金和收入比约为五分之一，低于1980年以来的平均值。 　　三、低收家庭陷入困境 　　在许多城市中，伴随房价的高企，租金也水涨船高。德国虽是发达国家，但同样存在低收家庭，这些人不得不陷入困境，社会动荡因素因此暗藏其间。 　　贝塔斯曼基金会的一项最新研究表明，低收家庭的生活常常只能徘徊在哈慈-4（Hartz-IV）水平。根据该研究，在德国100个大城市中的60个中，昂贵的房子已成为除了失业和低收入以外使人沦落到贫困阶层的最大潜在因素，有孩子的家庭尤其如此。该研究特别警示，在这60个城市中，以东部地区普遍的中等收入为基数，可支配收入比例低于60%的家庭在扣除当地通常的房租后留下可用于家庭开销的