南阳市商业地产深调研报告(不加项目).docVIP

南阳市商业地产 （深度调研报告） 上海大唐房地产营销策划有限公司 二零零七年十一月 目 录 第一部分 南阳城市概况 一、地理位置 二、行政区划 三、交通情况 四、面积与人口 五、历史文化及习俗习惯 第二部分 城市投资环境分析 一、宏观经济发展状况 二、南阳居民生活水平 三、城市规划及重大市政建设状况 四、城市投资环境优劣势分析 第三部分、南阳商业地产市场情况 一、南阳商业地产市场发展现状及特征概括 二、商业环境分析 三、整体商业地产市场调查的启发性总结 附表一：商铺使用者需求调查分析 前 言 “善战者，决胜于未战之前”。 深入市场调研报告的撰写是在商业地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供参考依据。 在本次报告的撰写期间，我们对南阳市的经济、文化、商业地产市场特征进行了充分的调查与分析，并取得了大量一手资料。其目的是为了规范项目前期操作，提高工作效率规避风险提升竞争力 南阳现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区， 11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州县。 三、交通情况 1、公路交通 宁西铁路横跨南阳东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽。 2、铁路 南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市个县市区。 3、航空 4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥。 4、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约花两个半个小时，从南阳到西安约花五个小时，从南阳到武汉约花费四个小时。 四、面积与人口 1、地域面积 南阳市总面积2.66万平方公里，市区总面积26591平方公里。 2、人口发展与城市化水平目标 南阳市规划目标：中心城区人口规模达到110万人， 2020年城市人口规模约为180万人。城市化水平2010年56%，2020年66%。 4、简要分析1、历史 2、文化 3、风俗 2005年，南阳市地区生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近几年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为14％。 从经济运行轨迹看，自2003年全市经济重回两位数增长平台以来，生产总值增速已连续10个季度保持在12%以上，速度快、波动小、持续时间长，已成为近几年南阳经济增长最为显著的特点。 2005年，南阳市人均GDP达到9795元，同比增长13％。从绝对值来看，南阳市人均GDP仍属较低水平，在河南省18个省辖市中排名靠后。 我们从以上统计数据可以看出： 1）南阳的经济基础比较薄弱，经济总量在河南处于中下游水平。 2）近几年来南阳的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 3）南阳市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明南阳市区的经济水平较高。 随着南阳城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断南阳的经济将在今后几年有较大的发展。 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为： 表: 人均GDP与商业地产市场发育状况的关系表 人均GDP 800—1300美元 1300—8000美元 8000—13000美元 13000美元以上 阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据以上的标准判断，南阳市区当前人均GDP水平下，商业地产处于快速上升阶段。 3、南阳产业结构情况 1）现状 从总体三产结构来看，南阳有别与河南其他城市。南阳的三次产业结构比24.6:51.0:24.4 从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。 4、南阳民营经济发展状况 我们从各方面了解到的信息来看，南阳民营经济发展情况总结如下： ——民营经济发展潜力深厚 南阳一直一来就是农业大市，农村消费虽然人均水平较低，但人口基数较大（南阳市1000多万人，80%以上人口分布在广大农村），消费总量不容忽视。 ——民营经济强势上扬，占全市财政收入的二分之一 全市民营企业实现增加值 165.9亿元，占全市GDP的36.6%，实交税金7.11亿元，占全市财政收入的51.5%,从业人员136.2万人，占全市从业人员的22.4%，吸纳城镇下岗职工近5万人