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业主出租自有车库改做他用 物业起诉业主 2008-09-04 22:06 小区业主出租自有的车库，承租人租来车库后，有的开起食杂店，有的办起棋牌社……日前，家住辽宁省沈阳市铁西新区的一位业主，因把自己的车库租出去改成食杂店经营，被小区的物业公司起诉至法院。车库能不能出租改成食杂店搞经营？作为业主委员会选聘的服务企业，物业公司是否能作为诉讼主体要求更改物业用途的业主恢复原功能？沈阳经济技术开发区人民法院不久前对此案作出的一审判决认为，物业公司在此类纠纷中不适合作为诉讼主体起诉业主。记者就此采访了有关人士。 ●法院判决物业公司不是适用主体 　　在此类纠纷中，物业公司为何不适合作为诉讼主体起诉业主？沈阳经济技术开发区法院的一审判决书对此进行了阐述。 　　记者在该判决书中看到，法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业合同约定做出的物业管理行为，该行为是基于业主的委托提供的劳务行为，物业管理活动应当按照国务院颁布的《物业管理条例》进行。《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。即在业主出现违规或违约行为时，物业公司的义务是劝阻，制止和及时报告。 　　依据《物权法》的规定，对违反管理规约的行为人，业主大会和业主委员会有权要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害；业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向法院提起诉讼。 　　此案中，物业公司起诉业主要求业主恢复车库原功能，而其既不是相关权利义务的承受主体，也不是此案的适用主体。据此，沈阳经济技术开发区法院依照《民事诉讼法》和《物权法》的相关规定，一审驳回了原告物业公司的诉讼请求。 　　●律师观点业主处分权受两方面限制 　　1月5日，辽宁和昊律师事务所律师宋建华就此案接受本报记者采访时认为，物业公司是受业主委员会委托，行使向园区业主提供合同约定服务职能的营利性组织，其与业主之间是平等的民事主体。物业公司不是国家机关单位，没有得到国家行政机关授权，因此无权对业主改变物业用途的行为进行限制，更无权给予处罚。物业公司为了全体业主的共同利益，在行使服务职能时，如果发现个别业主有违约、违规、违法行为，可以商请政府有关行政管理部门进行干预或查处。《物权法》给予物权人占有、使用、收益和处分4项权利，其中处分权尤为重要，物权人拥有改变物业用途的权利。但是，为了小区所有业主的公共利益和共有利益，物权人并不能无限制地扩张自己的权益。因此，业主在行使处分权时受到两方面的限制，一是行使处分权不能违反法律法规规定，二是行使处分权不能损害其他业主的合法权益，妨害左邻右舍的正常生活。本案中，虽然法院一审驳回了物业公司的诉讼请求，但并不说明该业主把自己的车库租出去改成食杂店经营的行为合法。房地产开发商按照相关法律法规的规定向政府城乡规划管理部门报请规划获批后，按照批复建设小区并交付使用，业主作为物权人私自改变原有建筑物的用途，故涉嫌违法。如果业主确须改变物业使用性质，要经过政府相关行政管理部门的审批。 　　宋建华说，尽管将车库改建为食杂店对其他业主生活影响较小，但其性质与改建成饭店、浴池等经营性场所是一致的，只是后者对其他业主的影响更大。依据现有法律法规，由此产生的纠纷可以运用3种方式解决，一是物业公司向有关行政管理部门报告，由政府职能管理部门出面纠正私自改变用途行为；二是由权益相关连的受损业主，向法院起诉纠正私自改变用途行为；三是由业主大会或者业主委员会要求行为人恢复原貌。 　　●背景案件 　　业主出租自家车库承租人开起食杂店 　　2007年8月，沈阳市民王先生将自己在铁西新区金厦雁塞苑小区的1处车库对外出租，承租人将此车库装修成食杂店对外经营，负责小区物业服务的沈阳鸿翔物业公司的工作人员要求王先生将车库恢复原功能。王先生认为，根据2007年10月1日起实行的《物权法》，自己拥有处分车库的权利，物业公司无权干涉，因此拒绝了鸿翔物业公司的要求。 　　沈阳鸿翔物业公司认为，其与业主签订了《物业管理服务公共契约》，规定业主出租房屋时应与承租方到物业公司进行登记备案，并保证承租方遵守契约规定；业主与承租方未到物业公司登记备案的，由此产生的责任由业主承担；业主、物业使用人在金厦雁塞苑小区不得改变房屋外貌、用途和主体结构。《沈阳市住宅物业管理规定》中明确规定，“物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质”。据此，沈阳鸿翔物业公司将王先生诉至法院，希望通过法律手段强制其恢复车库原功能。 　　2007年12月中旬，沈阳经济技术开发区法院对此案一审判决，认为物业管理企业既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案的适用主体，因此驳回了物业公司的诉讼请求。 　　2008年1月6日，记者来到金厦雁塞苑小区，小区的