地产热点旅游地产询的智业构想.docVIP

旅游地产项目咨询的智业系统构想 演讲专家：许豫宏 录音整理：张力军 观点阐释：从政府角度来看，旅游地产是城市形象区和城市第三产业发展的承载区，是展示城市吸纳力和中高消费群体多次往返效率的一个重要要素，具有投资大回收期长的特点，所以政府会为其发展配套相应的财税和土地政策。从开发商的角度，旅游地产是企业突破城市地产高成本快回收的运营模式之外的平衡出售持有物业关系的新型商业模式（除城市综合体之外）。同时介入旅游地产是为了通过低成本的土地进行房地产开发，但同时也需要承担一定的社会功能和运营压力，首先必须解决购房人群的问题也就是除地产之外的旅游项目的吸引力问题。从消费者角度来看，旅游地产是城市化大跃进时代，人类内心想要回归的一种生活方式，一种能把休闲引入生活的地产存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高尔夫、温泉、运动场、休闲餐饮街等设施。那里有更多的绿色、更多的运动场、更多的开放空间、更多的参与项目。旅游地产的实质就是城市功能的一种必然延伸，是传统开发商产业链延伸的重要方向，是国人消费力增强、生活休闲化的一种物质表现形式。 系统创意——旅游地产咨询报告的成果体系：旅游地产咨询报告一般是解决旅游地产开发前期，基于市场角度考虑的项目定位、产品、开发运营模式、商业模式等问题。涉及指导下步规划，会连带一个概念性规划实现定位与落地的衔接。旅游地产所选项目一般都在城郊或风景区内，都不属于城市规划所覆盖的范围，属于“空降式”的开发，所以需要重新制定一套完整的规划成果与城市开发进行衔接。旅游地产所服务的对象一般是开发商，由于开发商对旅游地产报批和后期运营等问题的了解程度参差不齐，所以整个咨询过程会出现N个阶段和N个成果，每个阶段解决的核心问题都不同。经过多个案例的实践，阶段成果基本上存在一下几种形式。取地阶段：一是由开发商取地前企业内部的决策需要而产生的项目决策咨询报告，主要通过定位（总体概念定位、市场定位）、土地现状分析（确定红线、现状指标描述——土地性质、居民、地面附着物、可利用或保护的资源情况等）、空间建议（对现状土地和资源梳理后的空间布局建议）、项目时序（概念性项目和开发时序建议）、综合测算（得出总体投资额度和产出时序）、运营策略（为项目整体开展和实施，从经营的角度提出后期管理和运营的建议）。二是开发商内部已经决定要进行开发，开始与政府进行商讨项目思路而产生的项目概念性规划，此成果主要是以效果图的形式展示开发商对项目的一种构想，同时配上定位、项目和土地指标方案等。三是正式启动项目需要做的项目前期策划，开始从市场的角度寻求准确的项目发展定位和方向，以及系统的策划产品，创意开发模式和商业模式，得出经济技术指标和投资估算，指导随后用于土地报批和项目立项的系列规划。 行业看点：投资主体介入旅游地产开发，在专业团队提供咨询服务外，自身需要对旅游地产有所认识，以增强对项目的判断力和决策力。比如地产开发商要对国家的政策进行研究，通过对区域发展政策的研究，明确国家大的区域发展走向和国家支持的重点区域，从而进行投资方向的初步选择。对土地的升值渠道预测，开发商自身必须对未来投资土地的升值空间和渠道。初步了解旅游与地产的切割模式和常规分配比例。搞清楚土地流转方式，考虑土地上面所涉及的三农问题，即如何解决农民的生活方式和生存方式，从而是实现和谐、共同发展，该点是旅游地产开发必须解决的根本问题。对度假旅游产品和旅游吸引物的理解；比如非地产开发商要对于非地产类的开发商，如制造业、传媒业等投资主体，首先必须把房地产开发的功课补起来。引入房地产行业资深人才。研究房地产政策，法律法规。房地产项目开工建设报批取证。房地产市场研究；市场购买力的研究。房地产的物业分类和配比。销售通道的建立。对地产开发有了一定的认识后，还需要对上面第一部分谈到的要素有所了解。 敬爱的党组织： 　　经过一段时期的初级党校学习，我的心境自然澎湃而又亢奋。其实，无论是谁，这种难得的熏陶刚过，思想上和认识上都会大有一吐为快的强烈之欲望。这对深刻理解中国***始终是一个最先进的党、最伟大的党，始终是实践“三个代表”重要思想的 楷模，也始终是勤奋学习、善于思考、解放思想、与时俱进、勇于实践、锐意创新的模范等等，以及正确选择一个人的人生观、价值观和世界观，都具有非常积极的意义。以下是我的心得体会： 　　首先，通过学习，我对我们的党有了更加深入的理解：中国***是中国工人阶级的先锋队，是中国各族人民利益的忠实代表，是中国事业的领导核心。中国***有它的阶级性，人民性，先进性。中国工人阶级是中国***的阶级基础，工人阶级政党是工人阶级的先锋队，工人阶级的先进性决定了党的先进性。而工人阶级之所以具有先进性是因为它代表了先进生产力和生产关系，具有高度组织性、纪律性，赋予革命的坚定性、彻底性。知识分子是工人阶级的重要组成部