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如何防范商品房预售不法行为 　　《管理法》关于商品房预销售许可制度条款的确立，规范了我国行为，在促进房地产市场的建康发展，保障购房者合法权益等方面均起到了积极的作用。但是，目前仍有个别房地产开发商为谋取非法利益，钻消费者对房地产相关法律知识不太了解的空子，采取种种不法手段利用商品房预售给消费者设置圈套，严重损害消费者的利益。对此，广大消费者和政府有关部门必须引起高度重视。 　　一、帮助消费者识别不法行为，维护其合法权益 　　商品房预售合同是一种远期交付的买卖合同。在商品房预售阶段，消费者很难实地全面考察合同标的物，主要依据房地产开发商的宣传介绍作出预购的决策。因此，在商品房预售阶段买卖双方关于交易信息的诚信不对称，消费者处于明显弱势。 　　同时，大多数消费者对于房地产交易的法律知识了解有限，所以某些不法房地产商在预售过程中打法律法规的擦边球以规避管理，通过各种所谓“促销”手段将消费者印入其预设的陷阱，使消费者蒙受经济损失却难以追究其责任。因此，剖析商品房预售中的不法行为，帮助消费者有针对性地实施防范，对维护房地产交易秩序、保护消费者合法权益非常必要。 　　1、警惕预售宣传陷阱 　　一些不法房地产商在预售宣传时，一般都散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境、高尚的品位、完美的配套设施、周全的物业管理。消费者接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大相径庭，配套迟迟难以落实，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。 　　从法律角度讲，售楼书、广告等是房地产开发商或代理商向不特定的对象发放的用以介绍其预售商品的图片、文字材料，虽说它并非预售合同，仅仅是一种要约邀请，但是发出该要约的行为责任人必须尊守该要约。在预售房屋交付前，消费者只能根据售楼书、广告等传递信息 房屋的结构、套型、环境、物业管理等 作出是否购买的决定。如果售楼书、广告等带有不实的内容，将误导消费者与其签定预售合同。 　　根据《广告法》第37、38条的规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品房或者接受服务的消费者的合法权益受到的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，消费者在决定预购商品房前，一定要认真阅读房地产商提供的售楼书、广告等材料。办理了预购手续后，一旦发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报、申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 　　2、认清预售合同中的“猫腻” 　　在建商品房必须达到一定的工程进度、具备一定条件、依法取得后才能预售。而个别房地产商为了抢占市场，在根本步具备预售条件、甚至在尚未动迁的情况下，就要求消费者与其签定《商品房认购书》、《意向协议书》等所谓认购合同，并要求消费者交纳相当额度的定金。 　　消费者一旦签定了此类所谓认购合同，便极易陷入一个进退两难的怪圈：房地产开发商如果最终不能获得预售许可证，则双方签定的认购协议就不具有法律效力，房地产商只要以合同无效为由返还了定金，就不必承担任何责任，而购房者不仅无法实现购房的目的，而且遭受一定的经济损失;房地产开发商如果以后取得了预售许可证，有往往要求消费者补签《预售合同》，消费者一旦因发现补签的《预售合同》与认购协议不一致，增加了一些于己不利的条款而拒签时，房地产商有以拒绝认购为由而没收定金。 　　在此，提醒消费者高度注意，定金的种类是多种多样的，不仅有违约定金，而且有成约定金和立约定金等，其在合同中的功能各不相同。我国合同法仅规定了违约定金的规则，而其他种类的定金并未详细规定。但是根据合同自治的原则，法律允许当事人订立其他种类的定金合同。 　　而在商品房销售中，如果房地产开发商已领取了预售许可证，一般都不会和购房者签定《商品房认购书》、《意向协议书》而直接签定《预售合同》。因此签定《商品房认购书》、《意向协议书》的多数并未获得预售许可。因未获得许可而预售的行为违反了法律的强制性规定，所以其签定的预售性质的合同也是无效的。而预售合同的无效是由房地产商的过错所导致，房地产商应承担由此给消费者造成损失的赔偿责任，同时，他还应当承担相应的行政违法责任。如果消费者与房地产商签定的是立约定金合同，即双方约定在未来的一个期限内与对方签定正式预售合同、消费者先支付一定额度定金的合同，那么消费者只要按约定及时来签订合同，即使最终因合同条款未能达成一致而未签订预售合同，房地产商也应退还定金。 　　3、重视交付面积中的水份 　　商品房预售合同中一般均有实际交付面积与预售面积不一致时的处理条款，其中最常见的处理方式是按实结算，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的方式解决。这种处理方式看似公平，但却极易使销售者掉入不法房地产商所设的面积陷阱。 　　因为通常人们理解的面积不一致