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昆明市金枫叶楼盘房地产项目策划报告 一．房地产项目市场调查 市场预期回暖 经过2005年比较充分的市场调整后，我们认为2006年房地产行业的整体环境将好于市场原来的预期，加上人民币升值概念股仍然很可能得到市场追捧，所以一些主要房地产上市公司存在着投资机会，主要依据有以下几个方面。 政策预期日益明朗 从管理层对整体经济调控的思路以及各地政府具体执行态度判断，我们认为房地产市场的政策预期已经比较明朗，商品房房价高低和涨幅大小并不是行业调控首先关注的目标，土地资源的管理和金融风险的防范才是管理层首先考虑的问题，因此房地产市场出现幅度较大的变化是不利于管理层上述战略意图的实现。 高房价仍存在一定基础 尽管近年来商品房开发速度很快，但目前居民住房问题的解决还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低，当房价上涨时，这部分住宅的市场价值就随之上升。我们认为这部分物业升值带来的示范效应和提供的财富效应也是目前房地产市场投资需求高比例的主要原因之一。 因此我们的结论是:房价上涨和高房价使社会上很多阶层获益，尤其是使一些原来通过各种途经获得较多住房的居民从房价上涨过程中获益。真正受到“高房价”影响的阶层主要为失业人员、低收入阶层和城镇新进入者，所以我们认为管理层将更可能采用以“经济适用房”为核心的低收入住房保障体系来缓解他们的住房压力。●居民住房私有化比例已达59