日本楼市泡沫破灭的启示.docVIP

日本楼市泡沫破灭的启示 　　泡沫经济必然带有不道德性，造成土地、住宅等资产所有者和不持有者之间的不公平，拉开收入差距，进而扭曲主动或者被迫参与其中的人们的价值观。 　　笔者住在距离东京首都圈边上的郊区，距离市中心一个小时车程。最近，当地房地产公司在附近一块空地开发了几栋“一户建”（独门独户的日式住宅）。由于看房者寥寥，开发商推出了令人耳目一新的促销手段：租用直升飞机，让购房者进行30分钟的“空中看房”。 　　这个小区距离车站10分钟，地处树木环抱之处，环境幽静，房价也适中。尽管开发商处心积虑，但是“空中看房”的效果乏善可陈。需求不旺，并非人们囊中羞涩，而是不少人曾在20多年前的泡沫经济中深受伤害，至今还在为当时的疯狂支付“代价”。 　　所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳。作为泡沫经济的重灾区，当时一套建筑面积130平方左右的“一户建”卖到六七百万人民币，而现在均价已经跌到200万不到，缩水近70%。一些民众至今还在还贷，尽管房子价值早已跌破贷款总额。 　　今非昔比，回顾当年的日本全民买房，如今的“空中看房”似乎颇有些讽刺意味。根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，30～40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至39%，整体来看日本人持有住宅的欲望并不强烈。 　　众所周知，上世纪80年代后半期至90年代初，在宽松的货币政策和积极的财政扩张的大背景下，日本房地产市场经历了长达5年之余的暴涨。但是，这段时期成为战后日本经济史上最疯狂的一页。泡沫崩溃之后，日本一蹶不振，进入了长期经济低迷期，史称“失去的二十年”。 买下“四个美国”的土地神话 　　80年代初期，日本在实现工业化的过程中实现了经济的高度增长。与此形成对比的是，欧美经济因为石油危机而停滞不前。当时，整个日本都极度乐观地认为，自己代替美国成为未来世界经济的霸主毫无悬念，东京会成为国际金融市场的中心―这势必带来外资企业的大量涌入，写字楼供不应求，面积狭小的东京会变得寸土寸金。 　　另一方面，泡沫经济前，日本汽车大量出口美国，美国汽车产业受到很大打击。为了解决贸易摩擦，1985年日本和美国签署了广场协议，协议采取入市干预的手段压低美元汇价，使日元、马克升值，美元贬值。日元急速升值导致日本出口产业的国际竞争力迅速下降，东京和大阪等工厂出现大面积倒闭。 　　面对日元升值带来的通缩压力，日本对内采取了积极的财政政策，多次制定经济对策扩大公共投资和降低税率，以促进经济向内需拉动型转变;日本央行实行宽松的货币政策，银行发放大量贷款。这些政策在拉动经济增长的同时，也为房地产市场的泡沫埋下了隐患。 　　1985年，国土厅发布了《首都改造计划》，预测“2000年之前东京一共需要面积多达5000公顷、总共250栋的超高层商用写字楼”。这份报告被解释为，增加写字楼供给已成国家政策，房地产商据此大举拿地，由此掀开了地价上涨的序幕。 　　1986年，东京市区开始频现土地抢购现象，地价同比上涨23.8%，而两年后这个数字迅速攀升至65.3%。地价上涨随即带来了房价上涨。仅仅是1987、1988两年，东京居民住宅价格上涨了22%和69%。 　　泡沫经济前，东京的房价年收入比在5倍左右，属于合理范围。但是，1990年这个数字为10倍，市中心一些黄金地段甚至高达20倍;首都圈的一些区域的公寓甚至在一年之内暴涨3倍，高达1500万人民币。即便是这样，当时房子仍是供不应求，一些新开楼盘中签率为0.0003，高达10亿日元的高级公寓也在瞬间抢购一空。 　　这场泡沫1985年从东京开始，不久便向临近的横滨市，随后向中部的名古屋和西部的大阪扩散。1990年东京、大阪、名古屋等日本6大城市的地价指数是1985年的两倍，而同一时期日本GDP增长率仅为5%。 　　或许很多人对以下这个“比较”并不陌生：美国的国土面积是日本的25倍，但泡沫经济高峰时期整个日本的土地资产价值为2000万亿日元，是当时美国的4倍。当时东京山手线环线内侧，也就是东京最中心的土地价格便可以购买整个美国，而东京皇居地价可以抵过整个加拿大。这些数字十分形象地说明了泡沫问题之严重。 　　对未来的乐观情绪使整个日本都陶醉于这场土地神话之中。所有人都认为，土地就是安全资产，地价将永远上涨。无论规模大小，很多企业都将本应投资于主营业务的资金转移至房地产。而金融机构也乐于以土地为担保向企业提供贷款。一场人造的土地神话逐渐形成。 高房价催生黑社会“强拆” 　　一些经济学家对房地产市场这种异常现象敲响了警钟―日本人口增长率出现下降，未来人口将减少，这意味着长期来看，土地需求不可能持续增长。但是，在全民疯狂买房的时代，理性的声音应者寥寥，反而被群起而攻之。 　　当时，日本政府发布的《国土利用白皮书》称，以东京圈为中心的地价上涨