改造项目可行性分析论证研究报告.docVIP

目 录 第一部分 总 论 - 4 - 一、项目名称及项目承建单位 - 4 - 二、项目概况 - 4 - 三、可行性研究的范围和依据 - 5 - 第二部分 项目建设的背景和必要性 - 7 - 第三部分 市场分析 - 8 - 一、市场现状及发展趋势分析 - 8 - 二、2010年青岛市房地产市场形势展望 - 12 - 三、项目所在区域的市场调查与分析 - 14 - 四、项目定价 - 21 - 第四部分　项目建设地点及外部条件 - 22 - 一、项目建设地点 - 22 - 二、地质条件 - 22 - 三、抗震设计 - 22 - 四、外部配套条件 - 22 - 第五章 建设规模与内容 - 24 - 一、建设规模 - 24 - 二、建设内容 - 24 - 第六部分　总体规划 - 25 - 一、总体规划的原则 - 25 - 二、总体规划 - 25 - 三、绿化工程 - 27 - 四、竖向及场地整治 - 28 - 第七部分 单体建筑建设方案 - 29 - 一、单体建筑内容 - 29 - 二、土建工程 - 29 - 三、建筑装饰 - 30 - 四、竖向交通 - 30 - 第八部分 公用工程 - 31 - 一、给水工程 - 31 - 二、排水 - 32 - 三、电气工程 - 32 - 四、弱电工程 - 34 - 五、采暖工程 - 35 - 六、燃气工程 - 35 - 第九部分　　消防、环境保护 - 36 - 一、消防 - 36 - 二、环境保护 - 38 - 第十部分 能源消耗及节能措施 - 40 - 一、能源消耗 - 40 - 二、主要节能措施 - 40 - 第十一部分 组织机构与管理 - 41 - 一、组织机构 - 41 - 二、项目管理 - 41 - 第十二部分 招标、投标 - 43 - 一、项目概况 - 43 - 二、项目招标内容 - 43 - 第十三部分 建设进度计划 - 44 - 第十四部分 投资估算及资金筹措 - 45 - 一、 投资估算 - 45 - 二、资金筹措 - 46 - 第十五部分 项目财务评价 49 一、财务评价的依据和范围 49 二、销售收入及税金测算 49 三、 利润计算 51 四、敏感性分析 52 第十六部分 可行性研究结论 53 附 件 54 第一部分 总 论 一、项目名称及项目承建单位 1、项目名称：青岛市崂山区午山社区改造项目。 2、项目承建单位：青岛安信置业开发有限公司 3、项目承建单位概况 公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。 二、项目概况 1、项目建设地点 本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。 2、建设规模与内容 本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。 3、投资规模及资金筹措 本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。 4、建设期 本项目建设期为5年。 三、可行性研究的范围和依据 1、可行性研究的依据 ①　青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号） ② 青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见》（青规业字[2006]34号 ③ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号） ④ 青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号） ⑤ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号） ⑥ 青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函》（青建函字[2007]35号） ⑦ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字 [2007]588号） ⑧ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号） ⑨　由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的《崂山区午山社区旧村改造实施方案》 2、可行性研究的范围 本报告主要研究范围包括以下几方面： 1、通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和