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二次调控后买房必备常识 近期，第二轮房地产调控席卷楼市，首付上调、银行加息等连环政策让购房人应接不睱，链家地产针对买房过程中，购房人常出现的问题，进行了解答。 　　1．只有两成首付的支付能力，还有可能购首套房吗 　　回答：首先公积金贷款首次购买90平米以下房产可以实现。而商贷目前各大银行已基本按新政执行，只能贷到7成。但具体执行时间及节点标准各银行不尽相同。如光大银行是在9月30日之前网签的可以贷到8成，工商银行是在9月30日之前面签的可以贷到8成，如交通银行要求在10月1日之前放款才可以。而还有个别银行把最晚日期延长到11月15日。但目前想贷到8成“最佳缓冲期”基本错过，可能性很小，有很大的风险。 　　2．初次购房已经使用公积金贷款，目前卖旧买新如何再用公积金 　　回答：如果您初次购房已经使用公积金贷款，按规定想再用公积金的话前提是需要还清原来的贷款才可以再次使用公积金。按照二套房公积金贷款执行。但最近各银行有可能配合公积金调整政策会有新政策出台，如果人均住房面积大于规定人均面积，则无法在银行获得二次公积金贷款。除非之前的房屋面积很小才可以再使用公积金。 　　3．公积金贷款购二套房，北京具体如何执行 　　回答：目前北京各银行基本还按照原来的标准执行。新的公积金标准有可能近期出台，目前还没有具体细则和内容。但最近办理公积金二套房贷款业务会有可能因为新出台的政策影响暂时无法获得贷款。预计新的细则会于15日左右出台。 　　4．如果首次商贷，今后二次公积金贷款按几套算？ 　　回答：如果首次购房使用商贷，二次使用公积金贷款的话，公积金贷款按二套执行。即首付五成，利率上浮10%。 　　5．目前银行都是执行8.5折利率么 　　回答： 目前北京的银行基本都执行首套8.5折利率。而其中浦发银行首套执行7.5折，花旗银行首套执行7折利率。 　　6 ．加息及公积金利率调整后，公积金贷款的优势有多少变化 　　回答：对于首套房来说10月加息前公积金贷快利率为3.87%，而商贷打折后利率为4.75%,二者相差0.88%。而10月加息后，公积金贷款利率为4.05%。而商贷执行8.5折后利率变为5.22%，二者相差1.17%。而对于二套房，差距从加息前的2.664%变为2.704%.从以上结果可以看出信贷差异化及加息通道开启后，公积金贷款优势更加明显。 7．公积金贷款最多是不是最多只能贷到80万？ 　　回答：目前正常规定最高贷款不超过80万.但如果您的信用评级AAA最高可贷为104万，如果是AA最高可贷92万。而据“链家地产”的成交记录中显示，目前而二手房交易中使用公积金购房的大约占总数的20%左右。其中获得AAA级的评价大约占公积金购房数的3%左右，AA级的大约占5%左右。而这样来看基本上只有极少数人可以贷到80万以上。所以说公积金贷款多适用于购买中低总价的项目。