《企业税务筹划》第四讲房地产业的纳税筹划.pptVIP

⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率5%~ 20% ⑺ 服务业，税率5% 上海试点增值税，税率6% ⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。 营业税起征点的幅度规定如下： 　　（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元； 　　（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。” 营业税的特别规定： 1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。 2.东疆保税港免征营业税的规定 　　（1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业务取得的收入，免征营业税。 　　（2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。 　　（3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收入，免征营业税。 3.运输企业差额计征营业税的规定 合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以《铁路运输企业提供服务清算票据》为营业额扣除凭证，计算缴纳营业税。 印花税免税特别规定： （1）经国务院批准，为鼓励金融机构对小型、微型企业提供金融支持，促进小型、微型企业发展，自2011年11月1日起至2014年10月31日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。 （2）对商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税；对其承担商品储备业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。 房产税减免税的特别规定： 对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。 ㈥ 企业所得税 本内容第四讲专门讲解 ㈦ 房产税 法律依据：《房产税暂行条例》 1．房产税的定义 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。 2．房产税的征税范围 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。 ㈦ 房产税 3．房产税的纳税人 房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 【提示】对个人所拥有的非营业性的房产免征房产税。 ㈦ 房产税 4．房产税的计征依据及计算方法 ⑴ 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征 ⑵ 从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率为1.2%。计算公式为： 应纳房产税 ＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% 【提示】扣除比例为10%～30%，具体比例由当地税务机关确定。 ⑶ 从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率为12%。计算公式为： 应纳房产税＝租金收入×12% 房产税应用举例4 某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下： 第一，将3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值500万元； 第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值1000万元，实际融资750万元； 第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400万元。 当地税务机关规定，自用房屋扣除率一律为20%。 房产税应用举例4参考答案 则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下： ⑴ 办公用房应交房产税＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8万元 ⑵ 租金收入应交房产税＝400×12%＝48万元 ⑶ 该企业本年应交房产税＝4.8＋48＝52.8万元 【提示】⑴ 房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等； ⑵ 房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承典方交纳 二、房地产业的纳税筹划思路 ㈠ 基本原则 ㈡ 减少流转环节 ㈢ 改变收入性质 （一）基本原则 1．遵循税法对营业收入确认的要求 2．防止在收入计量上出现与税法对抗的行为 （1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。 （2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。 （3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或资金回笼。 （二）减少流转环节 1．原因： 对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人