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2009中国商业地产发展机遇与未来走势 2009-06-30 09:11:50 　　经济危机对商业地产影响比较早，也比较深，但是细分在房地产里面，受金融危 机影响，住宅地产和商业地产来看，影响方式和影响程度是不一样的，对房地产住宅 市场影响应该说都是比较严重，交易量、交易额都大幅回落，但是住宅市场最近又有 明显回暖，影响比较明显，下去比较快，但是上去也还是比较快的，是不是整体性回 暖不好说，但是有明显回暖迹象。 　　从一些大城市数据可以看到这一点，１－４月份北京、上海、广东住宅市场交易 量增长非常快，北京商品房销售面积增长１．１倍，跟去年同比。天津市增长５５％， 广东是４７％，上海是１９％，房价也应该说明显的不光是量在上，而且价格也在提 升，我问了一个北京的开发商，是北京中远，在北四环，去年是１．５万，现在２万 多了，当时开发商说１．５万是在成本底线，但是现在有一个比较好的利润回报。 　　对于商业地产的影响可能没有这么明显，但是房地产如果涨幅太快的话，我觉得 房价的绝对价无所谓，但是还是会有影响，房价是向好的直接标准之一，现阶段超过 承受能力的话会带来投资问题、承受能力，住宅地产和商业地产还是有明显不一样， 这个不一样表现在几个方面，第一个商业地产里面不同城市影响的程度是不太一样的， 大城市影响大过中小城市，大城市里面外资企业比较大，首先冲击最直接的外资企业、 涉外企业，包括涉外旅游影响比较大的，反而中小城市影响没有这么明显，这是一个。 第二，高档商业项目影响比低档商业项目影响明显，高档商业项目里面像甲级写字楼、 五星级酒店、奢侈品消费，这块影响比较明显，而像百货商店、超市、经济性旅馆、 快餐业，这些影响却不是特别大。虽然像超市曾经在三、四月份的时候也有一些下滑， 但是这主要是ＣＰＩ指数下来，在销售量没有太大变化情况下，销售额会有所下降， 但是高端的就比较明显，像北京甲级写字楼去年一年总体价格下降２０％以上。在香 港最严重的跌到只有五、六成，上海也是影响比较明显的，也是比较严重的。五星级 酒店影响比较大，北京五星级酒店去年入住率统计先来不到４０％，房间价格也下降 比较大，前天我出差的时候，北京有一家国际雅高管理的五星级酒店，到我们这里来 促销，来发贵宾卡，他告诉我现在北京五星级房价不含早餐已经到４００多块钱，已 经到底线了，员工实行四天工作制，停一天，把工资降下来，我们的销售经理同时兼 客房服务员，没有办法，成本要控制。中小城市影响没有那么大，我昨天就住寨世贸， 特别问了一下房价，这里单人房是１１００多块钱，这个房价应该说还是一个不错的 价，现在北京五星级酒店一般也就是在一千块钱上下。 　　高档的影响比较大，中小的影响反而不明显，因为中国基本面没有受到很大影响， 我们办公的地方，最近要租一个办公区域，价格不降反升，在中低档的商业办公楼里 面价格仍然保持不错的态势，ｓｏｏ中国潘石屹对内部员工讲对瞧不起物业的公司， 以后将不得不去这些地方办公，像美国不屑于去沃尔玛买东西的人也要去沃尔玛买东 西。 　　商业零售业这一块冲击所受的影响主要还是高端的影响，中低的影响不大，这里 表现为销售额有所下降，但是整个销售量还是保持不错的态势。 　　总总的社会消费品零售总额来看，一季度达到了２９００亿，比同期增长１５％， 整个商业部分影响并没有想象的那么大，还有一个不同就是一般地段影响比核心城市 商圈影响要大，因为经济形势不好，人们消费有所减少的情况下，首先受影响的是新 开的、不成熟的，而核心商圈地位还是比较稳固，我们可以了解一下，像杭州的延安 路、武林广场，北京的王府井西单，这些地方的租金价基本上保持稳定态势，最多是 涨幅下降，但是绝对租金价不会下调，像社区商铺，新开的商业区会有明显下降，甚 至招不来，家乐福从去年以来很多签约的商场都是给一个很低的租金，这些实际上在 金融危机发生之初就是这样一个格局。 　　金融危机发生到现在这么长时间之后，住宅市场有明显回暖迹象，但是商业地产 在并没有随着住宅地产回暖而有明显回升，这个格局没有发生明显变化，当然这中间 也还是有一些亮点，这个亮点主要体现在有些大公司，有实力的、有长远眼光的、有 战略目标的大公司开始抄底，开始战略性进入这个行业，像大的专业商业地产公司， 比如恒隆、万达、中原，这些公司不一定说步伐没有这么快，至少还是按照原计划推 进。 　　前两天在天津参加一个中粮地产的大型综合体项目，是五十万平米的综合体，前 两天在沈阳也有一个大型综合体刚刚引进开业，恒隆今年有两百万平米的商业中心依 然在有序建设当中，我曾经问恒隆地产董事长陈启东（音）先生金融危机有没有受影 响？他说没有影响，还有比金融危机建设成本更低的吗？当金融危机结束之后，他们 判断是有两年、三年，之后经济肯定会