项目管理经验点滴.docVIP

项目管理工作经验点滴 一、楼盘定位 本项目根据其优越的地理位置，定位于高端楼盘。为尽快建立品牌形象，房产公司确立了借壳于绿城开发比较成功的桂花城系列产品的战略决策，配以与其协调的澳大利亚普利斯景观设计风格，取得了不俗的成绩。楼盘的定位正确与否是项目开发成功与否的关键。 二、关于设计的几点考虑 1、在充分调查了当地社会经济发展水平以及老百姓的收入水平、消费习惯之后，项目推出的户型目前以现价70万元以内，面积135平米，三房二厅的最为畅销；其次为170平米左右四房二厅的房子；创业不久的年轻人比较青睐50万元以下，80－90平米二房二厅的房子。 2、当地购房较为偏重多层住宅，小高层等得房率较低的房子销的较慢。 3、在满足规划指标的前提下，尽量减少地下室面积，以便节约成本。 4、设计时，应当了解当地风俗习惯、顾及风水方面的一些考虑，如朝向、室内布局、室外亭子的角等等。 5、景观设计与配套一定要好，要作为房子的卖点精心去做，充分考虑环境的均好性。往往景观出效果之日也是销售转旺之时。 6、在设计水电图基本出来后，要立即启动智能化和电讯、有线电视施工图设计，以便同步进入招标清单。该过程进行中必须及时与有关职能部门沟通。 7、事先测算一下地下人防是自建合算还是向政府交相应的费用合算，一般来说，在物价快速上涨期间，政府有关配套费的调整要比市场反映慢，这时交费可能比较合算。 8、变压器、配电房、垃圾房、地下车库出入口若条件成熟，应随设计总图一起报批；施工中若有影响外立面变化的设计变更，一定要及时向规划管理部门和购房者告知，以防规划验收和交房产生麻烦；楼盘模型的制作也要考虑这个因素。 三、到现场的首要工作 1、收集周边各种公用资源的信息，如地下排水管网、给水管网、自来水压力、供电、管道煤气等等，同时还要对有关数据进行修测，不能随便引用所谓竣工图。在缺乏场地原始标高时，要请专业测量队伍进行全场标高的复核，并保留有关数据。在施工单位进场时要及时提供有关资料，以免资料提供不及时发生责任事故。 2、在地质复杂地区开发，还要收集水文气象资料，以及山体构造资料，并且对场地进行初勘，摸清地质情况，供设计单位进行地下室优化设计，降低工程成本，同时保障不发生地质灾害。 3、收集当地有关文件，如墙改文件、各种配套费标准、优惠条件等等，尽可能为我所用。 4、架立施工变压器、临时电缆以及临时开关柜时，要考虑转为永久的可能，以及不影响将来施工的可能。我们项目就是在电力局告诉我们城市公用变位置后，由我们自己拿卷尺在马路上丈量以及在电脑上寻找最佳位置，交电力局实施的，那个开关柜已转为永久，至今仍然在发挥作用。 5、如果交到手上的是毛地，一时又不开发，经土管部门放样，尽快将场地围起来有助于保护自己利益。 四、工程招标 1、清单的编制非常重要，要选用业务能力和职业道德强的编制单位，否则一放水，会对公司利益造成损失。有可能的话，也可以背靠背编制两份，以便相互比照；也可在中标单位一旦提出清单核对时做到心中有数。 我们还把招标前收到的联系单统统编入清单，并在有关编制说明中一一列出。 2、严格把关，选好优秀的施工企业以及主要管理人员，这是施工阶段，确保楼盘品质的重中之重。这道关把住了，项目管理相对比较轻松，反之，则麻烦不断。 3、要吃透国家和省有关招投标管理的文件精神，积极争取对我方有利的条款，不要随意编制一份，到时自捆手脚。 4、要能察觉和防止串标围标的情况得逞，必要时，可果断宣布全部废标。 5、对影响住宅品质的材料要越早明确越好，以免将来价格签证时产生麻烦；对提升住宅品质至关重要，施工方容易以次充好造成客户投诉的，以及根据经验将来会产生施工方和材料供应方扯皮的的少量成品，可以采用甲供的形式。 6、要加强保密工作，不得随意泄露有关信息，特别是投标单位的资料；限价情况等等。 7、不得随意谈论何种材料将来肯定替换等信息，这会导致部分投标单位投机取巧，采用不平衡报价的方式，故意压低这方面报价，以取得利益最大化，使我方造成损失。 8、招标文件必须要求投标方提供报价清单及其编制依据光盘，以便开标后对各单位报价情况进行横向比照和分析，找出问题，在询标时把问题锁定。合同的主要条款也可以通过询标给予明确，以免过早宣布中标结果后，给合同洽商带来困难。 9、招标使用的图纸自己一定要留存，以免发生施工图频繁变更，工程结算时找不到原图的情况，尤其是市政施工图和景观施工图工程量有重叠的地方，必须保留原图。 五、合同管理 合同管理也是项目管理中的重要方面，以往我们在这方面或多或少都会有一些教训。比较典型的是，我方土地合同清楚写明“供电、供水、管道煤气到达宗地边，且容量符合要求”，另一股东单位省供销社土地合同就因为缺少这句话，结果白白多拿出几百万的电力专线配套费。我们在施工合同、设备合同、购房合同中应该逐字逐句进