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实务（二） 第一章 现代物现代物为类型： 居住（包括：高层住宅，别墅，综合居住小区）；工业（包括：工业大厦，工业厂区，特种工业建筑）；办公、写字楼（包括：行政办公，业务大厦，商务楼宇）；商场（包括：购物中心，购物广场，专业性市场）；酒店（包括：饭店，宾馆，旅馆）；高级综合大厦；停车场。 特性：建筑等级高，装修豪华，设施设备先进；建筑风格多样，个性突出；使用类型多，功能多样；讲求与人性、环境的协调统一；科技含量高、趋向智能化；管理要求高，技术性强。 发展趋势：建筑空间将被无限拓展；建筑形式将有质的突破；应用将解放前所不在；建筑必将向环保型、人性化方向发展。 第二章 高层楼宇的管理 高层楼宇，顾名思义，是批那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工建筑。 高层分为四类：一类9-16层最高50米；二类17-25层75米；三类26-40层100米；四类40层以上，高度100米以上。 高层楼宇的特点：建筑规模大，标准高；人口集中，涉及面广；设施设备复杂，专业化程度高；集多功能于一体，综全性强。设施设备配置：供电系统；运输系统；中央空调系统；给排小系统；消防系统；电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统；通信、广播系统。 高层楼宇的管理内容和要求：治安管理：1.建立高素质的治安队伍；2.健全各种安全保卫制度；3.健全技术防范设施。 楼宇保养维修管理：1.监督使用，防止对楼宇结构、附属设施的破坏，提高楼宇的完好率；2.按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行评定，然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定，进行修缮设计，实施修缮工程管理。3.建立楼宇自身的技术档案，掌握有没有屋完好情况。4.建立健全维修保养制度，定其检视维修，及时处理信用户的报修。5.做好楼宇维修基金、经费的管理。 消防管理应抓好的工作：1.健全消防组织，明确消防责任；2.制定消防制度，加台消防意识教育；3.完善消防设施；4.制订灭火应急方案，组织消防学习。 高层楼宇的管理模式：1封闭式管理：是指以楼宇的整体为管理单位，用隔离体将楼宇与外界分开，在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理，多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼于。2一般性管理：是指以保证业主和住用户基本生活秩序为止标的管理。 第三章 写字楼的管理 按建筑面积分为小型（1万）；中型（1-3万）；大型（3万以上）。 按功能分为：单纯型（只有办公一种功能）；商住型（1.办公室内有套间可以信宿；2.一部分作办公，一部分作住宿用途。）；综合型：（以办公为主，同时具有多种功能）。按现代化程度分为智能性（具有高度自动化功能的办公大楼）；非智能性（传统的）。按建造等级分为甲级（具有优越的位置和交通环境。）；乙级（具有良好的地理位置）；丙级（已使用的年限较长）。写字楼的特点：1.多建于城市中心的繁华地段；2.建筑规模大，各类公司机构集中；3.建筑、设备现代先进；4.功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、物活系统。5.使用时间集中，人员流动性大。6.经营管理的要求高、时效性强。 写字楼管理与服务要求：1.科学化、制度化、规范化、高起点；2.加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案；3.加强消防管理，做好防火工作；4.重视清洁管理。5.强化设备管理设施的维修保养；6.设立服务中心，完善配套服务；7.加强沟通协调，不断改进工作 写字楼日常工作内容与重点：1.营销推广；2.商务中心的服务与管理（1.商务中心的设备配置；2.工作要求和工作程序；3.服务项目）；3.前台服务；4.设施设备管理；（1.设备管理:①建立设备档案；②完善工程部架构；③建立各部门、各工种的岗位责任制；④抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流；⑤制定设备的保养和维修制度；⑥建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。2.维修与保养:①报修与维修程序；②设备的保养；③设备的维修；④设备的更新改造）。5.保安与消防管理：（1.保安管理: ①管理的基本原则；②建立保安部的组织机构；③制定严密的规章制度，明确岗位职责；④加强治安防范。2.消防工作）。6.清洁卫生管理：（1.制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等严格执行。2.制定部门各岗位的责任制。3.建立卫生清洁的检查制度。4.保持楼内公共场所的清洁。5.提供全面的清洁卫生美化服务。 编制维修计划时应注意：1.是否按设备分类编制计划；2.维修周期是否科学；3.维修方法是否恰当。一般的维修方法有：1.强制维修法；2.定期检修法；3.诊断维修法；4.全面维修（大修）。 消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。 消防系统主要有：干式消防系统；湿式消防系统；消防联动机构；火灾报警系统。 第四章 商场物业的管