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物业管理基本制度与政策课件文稿 （链接部分请注意看表格汇总） 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念 一、物业管理的概念：掌握以下要点 业主与物业服务企业 按照物业服务合同约定 维修、养护、管理的活动 维护相关区域内环境卫生和秩序的活动 房屋等建筑物管理的四种方式： 业主有权选择适合自己的方式管理自己的物业 具体方式包括： 业主自己进行管理 业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 业主选聘物业服务企业进行管理 委托其他管理人 《条例》的调整范围： 《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。 《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。 《条例》调整的范围包括： 调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动 调整城市和乡村的物业管理活动 物业管理的市场化特征 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 物业管理活动应当遵循市场原则 非市场的房屋管理不属于物业管理 市场原则：是物业管理活动的前提条件 目的： 强调业主在市场活动中的自主权； 强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 意义：提高业主的权责意识；推动物业服务企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。 二、物业管理的特征 社会化、专业化、市场化 市场化是物业管理最重要的特征，双向选择和等价有偿是市场化的典型表现。 第二节 我国物业管理的产生与发展 一、物业管理的起源和发展 19世纪60年代英国 奥克维娅?希尔 第一个行业组织：英国皇家特许屋宇经理学会 二、城镇住房及住房制度改革 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。 改革开放前城镇住房制度特征： 住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 三、我国物业管理的产生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。同年，深圳开始探索物业管理的招投标制度。 四、我国物业管理的发展 1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。它指出我国未来物业管理要走市场化、专业化的道路，它是我国第一步系统规范物业管理活动的文件。 2000年中国物业管理协会成立。 2003年，《物业管理条例》颁布并实施。 2007年，《物权法》通过，《物业管理条例》随之修改，修改后的物业管理条例于2007年10月1日实施。 五、物业管理在社会经济中的地位与作用 实施物业管理有利促进经济增长 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 实施物业管理有利于增加就业 实施物业管理有利于维护社区稳定 实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 第三节 我国物业管理制度的历史沿革 一、《条例》颁布前的物业管理制度建设的特点： 借鉴性、过渡性、针对性 《城市新建住宅小区管理办法》 1994年3月23日建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。 《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。 但是它仅仅提出了业主委员会制度，尚未提出业主大会制度。 《条例》颁布前的主要制度建设： 二、《条例》颁布后的物业管理制度建设 物业管理政策法规特点： 配套性、经验性、操作性 《条例》颁布后的制度建设： 第四节 《物业管理条例》 2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 一、《条例》的指导思想和立法原则 立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者 立法指导思想： 1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 2、强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 3、强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 立法原则： 1、物业管理权利和财产权利相对应的原则； 2、维护全体业主合法权益的原则； 3、现实性和前瞻性有机结合的原则； 4、从实际出发，实事求是的原则。 三、《条例》创设的法律制度 7项基本制度： 业主大会制度 管理规约制度 前期物业管理招投标制度 物业承接验收制度 物业服务企业资质管理制度 物业管理从业人员职业资格制度 住宅专项维修资金制度 《条例》所创设法律制度的内涵： 尊重和维护业主的财产权利； 建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制； 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动； 妥善处理政府和市场的关系。 四