物业管理实取物案例22题.docVIP

案例一： 经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业服务企业为其住宅小区提供物业管理服务，双方友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。（二）物业服务费按每月1.5元∕平方米的标准向业主收取，多退少补。（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。（四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制订和修改《业主管理规约》。（五）双方一致同意，物业服务企业有权采取停水停电的方法，催缴物业服务费。（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（八）本合同经双方签字并盖章后生效。” 答题要点： 问题1、如何判断物业服务合同是否有效？ 问题1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业服务企业签字盖章后才生效。 问题2、你认为双方指定的物业服务合同中缺少了哪些主要内容？ 问题2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务标准的约定，业主委员会和物业服务企业的义务。 问题3、你认为在本案例中物业服务合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？ 问题3、无效条款有：双方关于催缴物业服务费方式的约定无效、物业服务企业有权制订和修改《管理规约》的约定无效、物业服务企业有权采取停水停电的方法催缴物业服务费的约定无效。不清晰条款有：物业服务费收取方式约定不确定、物业服务事项约定不明确。 问题4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业服务合同中补充约定？ 问题4、风险责任的承担、合同的变更、合同的终止。 案例二： 某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由和访问对象，并要求登记、查验身份证，该人回答：有事，你不用管。径入电梯，值班保安阻拦未果，通知监控观察，该人到22层出电梯后，被巡层保安截住，再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候，稍后，该人搬出一台电脑，该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求出示物业服务单位出具的物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。 答题要点问题1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？ 问题1、礼貌询问，要求登记。 问题2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的的做法是什么？ 问题2、通过监控设备注意观察，礼貌询问是否需要帮助，巡楼保安在该楼层守望。 问题3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是什么？ 问题3、要求出示能证明其业主身份的证件，要求出示物品放行条，若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实。 案例三： 清泉物业管理公司接管了丽苑商品房住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业共用部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。案例4：物业公司只承担最多20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根据民法通则、侵权责任法规定，5岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。 问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。 2. 乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？ 问题2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。 3.该小区的前期物业服务合同何时终止？ 问题3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零时）。 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 问题4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经解决。 5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？ 问题5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。 案例六： 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折