2013年9月份试房地产评估第三次作业.docVIP

2013年9月份考试房地产评估第三次作业一、名词解释题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 路线价法定义2. 毛地定义3. 房地产需求定义4. 房地产的定义以及存在形态5. 楼面地价6. 估价目的7. 标定地价8. 房地产的区位以及区位构成因素9. 路线价法适用的对象和条件10. 假设开发法适用的对象和条件二、计算题（本大题共40分，共 4 小题，每小题 10 分）1. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？2. 某一房地产，土地总面积2000㎡，是 6年前通过征用农地取得的，当时费用800元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需1200元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为1300元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。3. 为评估某写字楼2004年十月一日的正常市场价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表： 项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙成交价格5000元/㎡650美元/㎡5500元/㎡成交日期2004年1月1日2004年3月1日2004年7月1日交易情况2%5%-3%房地产状况-8%-4%6% 假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1：8.4，2004年10月1日为1：8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年5月1日平均每月比上月上升0.5％。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。4. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为3 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为70％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为900元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。三、简答题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1. 深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念2. 成本法适用的对象和条件3. 如何搜集估价所需资料？4. 路线价法的操作步骤，如何划分路线价区段答案：一、名词解释题（40分，共 10 题，每小题 4 分）1. 参考答案：路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法解题方案：路线价法定义评分标准：答对一句给1.5分2. 参考答案：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地解题方案：毛地定义评分标准：答对一点得3分3. 参考答案：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 （有效需求）解题方案：房地产需求定义评分标准：答对一句给1.5分4. 参考答案：房地产是指土地、建筑物、其他地上定着物及其由它们衍生的各种权益。它是实物、权益、区位三者的综合体。房地产存在形态主要有土地、建筑物和房地三种形态。解题方案：房地产的定义评分标准：每答对一个小点得1分5. 参考答案：是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格．解题方案：楼面地价评分标准：答对一句得2分6. 参考答案：估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 1、不同的估价目的来源于对估价的不同需要。 2、不同的估价目的将影响估价结果。 3、针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值和非公开市场价值两类。解题方案：估价目的评分标准：答对一句给2分7. 参考答案：标定地价是一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。解题方案：标定地价 定义评分标准：答对一句给2分8. 参考答案：房地产的区位：是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系．区位构成因素：地理坐标位置，与重要场所（如市中心、机场等）的距离，可及性，便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。解题方案：房地产的区位评分标准：答对一种理解给4分9. 参考答案：路线价法适用的对象：城市商业街道两侧的估价。特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整