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商业地产的融资与估值研究 　　【摘 要】 房地产作为一个伴随着高风险和高回报的资金密集行业，充足的资金准备是保证行业进行正常运行的前提，因此进入企业的融资能力非常重要。在我国近几年的几次较大力度的宏观调控之后，房地产市场投资过热的现象得到了很大程度的缓解，但是仍然留下了很多方面的问题，比如在调控的过程中导致房地产渠道十分单一，银行为房地产的发展承担了过大的风险，近几年来房地产的主要资金来源于银行的信贷，另外一些资金来源于房地产信托和股权类融资等。因为在房地产融资方面的限制导致了房地产的融资规模十分有限，因此对于房地产的融资和估值势在必行，本文就商业类地产的融资估值进行了讨论，希望能够对商业地产的发展起到一定作用。 　　【关键词】 商业地产 融投资 估值研究 股权 　　商业类型的房地产是商业和房地产的综合集合体，在我国的发展起步比较晚。随着我国，改革开放的不断深化，市场经济体系的不断确立，越来越多的资本开始转向商业地产当中。商业地产从微观上来讲是用于零售、餐饮、娱乐以及健身休闲等用途的房地产形式，从经营模式上和功能用途上区别于普通的居民住宅、公寓和写字楼等常用形式。商业性质的房地产是一个具有商业和地产等多种投资属性的综合性行业，商业房地产不仅区别于单纯的项目投资和商业发展，还区分于传统意义上的房地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。从宏观上来看商业地产是一个具有非常高资金密度的行业，这对于进入企业的融资水平具有着更高的要求。 　　1 我国商业地产融资发展的现状 　　商业性房地产任何方面的调控都将会影响到我国金融市场的每一个角落，强制性地打压房地产行业将会给我国经济带来沉重的打击，为了避免我国经济走上二十世纪末日本房地产市场泡沫破裂而导致日本经济大规模衰退的老路，政府需要在必要的时机支持房地产的发展。而商业地产作为房地产的一个重要组成部分也将会得到一个更好的发展空间，我们要看到房地产在社会经济发展中的重大作用。 　　1.1 商业类地产融资具有较大的关联性 　　我国的商业类地产已经逐渐成为了我国社会经济中的重要支柱性产业，是我国宏观经济中一个必不可少的组成部分。通过我国的统计数据我们可以看出，商业地产等房地产类行业对于每年GDP的拉动大约为两个百分点，虽然这种拉动效果不是十分地明显，但是实际上房地产和国民经济中的很多行业具有着非常明显地联系。如和房地产直接相关的行业就有钢铁、水泥和其他建材等行业，这些行业又将进一步带动着冶金、化工和纺织等众多行业共同发展，根据相关资料房地产领域一百元的销售额可以带动其他领域十七元的销售，销售带动率为百分之十七，除此之外随着这一轮炒房的热潮，已经有了很多普通消费者囤积了很多商品房，在现今的经济形势下提倡商业地产的再融资可以在很大程度上盘活民间资本，促进社会经济的发展。通过商业类地产的融资可以很大程度上提高我国社会财富的合理流动速度，促进基础设施建设，减少国家和地方财政对于社会建设的财政负担。 　　1.2 商业地产融资过程中对保证经济增长发挥的作用 　　虽然我国在2011年在借贷市场上出现了问题，但是从整体上来看市场供需之间的差距还不是很大，从统计数据上来看，我国的房地产投资增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千万套保障房的建设很大程度上拉动了房地产投资的快速增长，但是随着商品房的整体调控和资金短缺问题的加剧，商品房的总体投资从第三年季度就开始有所降低，到第四季度已经降到了一个很低的水平。同时我国在土地的购置上在第四季度也有所回落，我国对于房价调控力度很大，下一年度的房地产投资降低拖累了固定投资的增长速度，如果我国经济要保证GDP百分之八以上的增长率就要协调好民生和房地产行业的发展平衡。因此此次房地产宏观调控没有达到预期的调控目标。而商业地产经过多年的市场的开发和供应已经得到了很大的发展，很多普通的市民对于投资者的商品房已经逐渐趋近于饱和，这就使得很多新增的商品房对于消费者在选择过程中具有更多的选择空间，很多房地产企业也都相应减少了开发量。 　　2 我国商业地产融资的主要问题 　　在商品房开发面临着众多背景，商业地产的投资总额随着时间的推移不断提升，这说明社会经济对于房地产投资还是具有比较充足的信心的。其中一个比较重要的关键因素是我国正在处于一个城市化率迅速提升的阶段。按照经济发展的规律来讲一个国家的城市化率提高到百分之三十之后房地产行业将会进入一个比较快的发展阶段，我国的城市化率从上世纪末的百分之二十九发展到2011年的百分之四十七，按照这个比率来讲，我国的城市化速度非常快，同比日本减少了三十年，城市化的大规模发展必然会带动房产类行业的配套要求，可以预见的是我国的房地产开发将会出