土地增值税规划精要.docVIP

第一讲 土地增值税 从今年5月1日起，普通标准住宅预征率由1%调整为2%；非普通标准住宅预征率由2%调整为3.5%，其中，独栋别墅预征率为5%；非住宅（商业用房）预征率确定为3.5%?）出让净地。出让金、契税、耕地占用税 （2）出让毛地。政府要求地产企业支付拆迁补偿费（居民）、搬迁补偿费（单位）、出让金、契税、耕地占用税。 房地产企业直拉接支付补偿费的（政府收回土地给企业或居民补偿，企业和国土局签订的购地合同），不征营业税（不开发票）。（转让股权也不需要开具发票，不征营业税，即不征营业税的业务不开具发票）。 （免征营业税的内容需开发票，不征营业税的内容不需开发票） 国税发【1993】149号、国税函【2007】209号、国税函【2008】270号、国税函【2009】520号4个文件规定，对政府收回土地，对土地及建筑物进行拆迁补偿，不交税（政府出个证明） 房地产企业直拉接支付补偿费的，需要取得下列凭证：政府拆迁文件、拆迁户原路段及门牌号码、被拆迁面积、补偿标准、补偿金额、联系人及联系方式、身份证复件、收款收据、章印等，（资料少了放凭证后），多了单独存放，备置于本公司，作永久性保存。 房地产企业支付给拆迁公司的劳务费，根据国税发[1993]149号：拆除、爆破按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。因此，需取得劳务发生地地税机关开具的建筑业发票，作为土地成本-拆迁成本-拆迁劳务费。 有些地产企业与拆迁公司签订承包合同，地产企业需取得全额的拆迁费发票，拆迁补偿将作为拆迁公司的成本（拆迁公司进行补偿）。 如果地产公司委托拆迁公司支付拆迁补偿费，则上述凭证仍然作为地产企业的成本处理（是委托、不是承包）。 关于拆迁安置业务（是2笔业务，用实物进行安置，国税函【2010】220号文件有关于拆迁补偿的说法）：是指用安置房的销售收入（市场价格）抵顶拆迁补偿费，房地产企业给拆迁户开具销售不动产发票，业主给房地产企业出具收到拆迁补偿费的收款收据。 产品完工，按照安置房的市场价格，（假设安置房的市场价格80万元）作： ① 借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费80万 贷：其他应付款 80万 ②再结转产成品成本 ③借：其他应付款 80万 银行存款（补价）20 （多出补偿面积需要业主支付的多出部分） 贷：主营业务收入 100万 附件：发票记帐联、业主收据（为了减少资金的往来，拆迁补偿费抵顶房款）。 关于国税发[2009]31号文件中提到的土地成本中的大市政配套费，是指开发区外（红线外）的道路、绿化、桥梁、公园等建设支出。这是根据政府要求，取得开发区内土地支付的必要的代价。计入这块地的土地成本（政府开行政性事业性收据）。发票：大市政配套。 （代建付出的钱，挂其他应收款，发票抬头为接收单位。凭证最后移交到相关部门，相关部门打收据-大市政配套费，相当于把钱交给政府，政府委托代建）。红线内规划要求建设的道路、桥等公共配套，计入开发成本。 财税[2004]134号：为取得土地使用权支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费（含实物安置）、大市政配套、青苗补偿费等，都需要缴纳契税，契税也是土地的成本。 接受投资的土地使用权 接受投资土地，其实质就是购买土地，只不过支付的对价不是现金，而是本公司的股权（权益工具）。 根据土地增值税暂行条例实施细则规定，按照支付的买价、相关税费作为土地的成本。这里的买价就是投资作价。 财税[2006]21号，从06年3月2日起，土地投资用于开发，投资方也要征收土地增值税了。 新法不得溯及既往（实体从旧，程序从新）。国家税局总局在网上有答复（答疑）。 受让股权方式（收购项目公司）取得的土地使用权 甲公司出资6000万元收购房地产企业M100%的股权。收购日，M公司中资产2000万元（土地，公允价6000万元），负债为0，净资产2000万元（均为股本）。 （计算土地增值税时，成本只能按2000万计算，因2000万是土地成本，6000万是股权。所得税不多交，在股权转让或清算时做损失，即股权处置的当期作损失处理）。所得税甲公司不吃亏，土地增值税甲公司吃亏了（不能按6000万元，只能按2000万元算）。 （二）建造成本 1．甲供材 材料供应商将发票直接开给房地产企业。 借：工程物资 贷：银行存款 凭证：增值税发票。 施工单位领用材料： 借：开发成本—工程建筑成本-材料成本（不需要建筑业开含材料的发票） 贷：工程物资 发票开具金额 交易的金额（应付款项） （假设需要支付1000万元工程款、2000万元甲供材） 施工单位是纳税人，房地长企业是纳税承担者。 根据领用材料的金额计算甲供材营业税及附加2000*3.3% 66万元 施工单位： 借：银行存款 66万元 贷：主营业务收入 66万元 凭证：建筑业发票记帐联、补充协议。 借：营业