2010年东莞市中期报告 下半年将如何走过.docVIP

2010年东莞楼市中期报告 下半年将如何走过？一片调控中，房地产市场走过了较为艰难的第二季度，也迎来了仍存变数的第三第四季度。被誉为“史上最严厉的调控政策”与楼市如影随形，大大小小的开发商在降与不降的争议声中以各自的方式应对着市场的考验，广大购房者也在新一轮的观望中揣摩着最为合适的买房时机。 新政时代，楼市如雾里看花水中望月。 近日，国土部部长徐绍史表示：“到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测”。 　　万科董事长王石也放出话来。“一味涨价、没人倒闭的房地产市场，肯定不是一个健康的市场”，他同时认为“过去，房地产开发企业利润过高，现在，开发商应该让出利润，主动买单，尽到企业对社会对环境应有的责任，否则将失去机遇，遭到淘汰”。 　　就连一向“挺涨”的华远集团总裁任志强也“服软”了，他说“我鼓励大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出现恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果”。 　　…… 　　一系列言论之后，楼市更加欲辩难明。 　　不过这些言论的背后可证实的一点就是，面对新政，房价仍保持在一个高位运行状态，并未随成交量的大幅下滑而得到实质性的下降。 　　而这种量跌价滞的发展态势也更多被解读为，经过2009年赚得盆满钵满的开发商有足够的资金去应对新政带来的压力，而经历2008年那轮调控之后，不同的开发商对市场预期有了不同的判断，就像恒大进行全国性“降价”后并没有形成跟风，光大在东莞率先“领降”后其他开发商也没表现出多大兴趣一样。 　　看来房价要真降，2008年一个“带头大哥”就够了，2010年则需要更多的“带头大哥”。 　　基于资金的充足以及对后市的不同判断，开发商作出了不同的抉择。结果，一片山呼海啸般的降价声中，楼市以不降的姿态走完了2010年上半年。 　　应该说，离新政出台还不到3个月，这么短时间内还难以检验出楼市成色，接下来的第三第四季度才是令所有开发商感受到压力的时候，毕竟2009年赚再多的钱也经不起2010年卖不动房的折腾，而除了生存还有发展问题。 　　下半年楼市到底呈现何种走势，不得而知，但还是要做好准备。 　　当此之际，东莞日报集合了各机构的权威研究成果，同时邀请光大地产、金地地产、高田地产等开发商代表进行头脑风暴，理顺今年上半年楼市发展脉络，研判下半年楼市发展趋势，为2010年的东莞房地产市场碰撞出沉甸甸的智慧火花，寻找楼市调控中的发展之路。 上半年政策频动是不争的事实，对此，东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为，2010年上半年东莞房地产市场的发展特点十分鲜明，政策市造就了清晰的分水岭，第一季度与第二季度的成交明显分化。从上半年的成交情况来看，市场量跌价稳，东莞目前依然是两端销售较好，即资源性的高端楼盘产品，和100平方米左右的满足刚性需求的楼盘产品。 　　对于下半年的发展态势，陈骏良认为，市场可能会延续第二季度的态势，保持量跌价稳的局面，东莞楼价没有泡沫，水分也不多，因而可调整空间不大。陈骏良同时表示，在目前观望的局势中，应该不失为购房者多看多选合适房子的时机。 　　1 　　政策影响成分水岭 上半年成交量同比下滑明显 　　根据东莞市房地产业协会提供的数据，东莞市2010年上半年全市住宅销售183.08万平方米，比去年同期的289.78万平方米，下降了36.82%。这无疑是一个相当大的下滑幅度。 　　“2010年上半年东莞房地产市场的发展特点十分鲜明，政策市造就了清晰的分水岭，第一季度与第二季度的成交明显分化。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良如是向记者分析说。 　　据市房协提供的数据，2010年第一季度东莞市商品房成交9659套，成交面积1025751平方米，其中住宅成交7963套，成交面积877945平方米，成交面积与去年同期相比下滑23.93%。而第二季度东莞市住宅成交面积952855平方米，与去年同期相比下滑45.35%。 　　陈骏良向记者分析表示，承接2009年的势头，2010年第一季度延续了2009年价量齐升的局面，不管是刚性自住需求的中小户型，还是资源型的高端豪宅项目，在第一季度都表现了较优的成交状况。而改善型居住需求在第一季度也出现了一定程度的释放。各种需求的释放，推动了2010年第一季度成交量也有比较优异的表现。然而伴随着4·15新政的发布，东莞楼市的成交情况出现了逆转。“第二季度受政策影响明显回落。尤其是销量下滑很厉害。”陈骏良向记者分析表示，4·15房贷新政的发布，业主购房资金压力增大，尤其是对于第二次置业的改善型需求，首付压力大增，需求明显受到影响。而市场受政策影响观望情绪浓