2010年宁波地产市场基础研究报告.docVIP

一、2009年2009年，这一年可以说是新世纪以来，宁波所经历的最艰难的一年，也是面临最大考验的一年。外需市场的不景气，使得宁波这样一个以外贸产业为主的依存度非常高的城市一度面临重重困难。市委、市政府审时度势、科学决策，全面贯彻落实保增长、调结构、扩内需、惠民生的一揽子工作计划和政策措施，动员和带领全市人民，共克时艰，成为走出危机影响、率先企稳回升最快的城市之一。经济持续回升向好，呈现出经济增速逐季加快，投资增长高位运行，工业利润大幅回升，服务业发展贡献增大，财政收支总体平衡，居民收入稳定增长，全年经济运行实绩好于预期。GDP首次突破四千亿大关，达到4214.6亿元，按可比价格计算比上年增长8.6%，比一季度、上半年和前三季度分别回升7.6、4.0、2.0个百分点。财政收入加快增长，财政一般预算收入966.2亿元，比上年增长19.2%，增速同比提高7.2个百分点。社会消费品零售总额1434.4亿元，比上年增长15.9%，扣除价格因素实际增长17.3%，实际增速同比提高5.6个百分点。 居民收支稳步增长市区居民人均可支配收入27368元，比上年增长9.2%；市区居民人均消费性支出18203元，增长11.1%，恩格尔系数为35.4%固定资产投资完成2004.2亿元，比上年增长16.0%，增速同比提高7.8个百分点房地产开发投资完成374.5亿元，增长21.7%，增速同比提高个百分点。按可比价格计算比上年增长8.6%，比一季度、上半年和前三季度分别回升7.6、4.0、2.0个百分点其中，第一产业实现增加值183.8亿元，增长4.1%；第二产业实现增加值2247.8亿元，增长5.4%，同比回落4.6个百分点；第三产业实现增加值1783.0亿元，增长13.3%，上升2.3个百分点其中房地产业表现突出，增长23.8%，增加值对GDP的贡献率达12.4%。。 数据来源：宁波历年统计公报、2009年宁波统计快报 2、财政收入年全市实现财政一般预算收入966.2亿元，比上年增长19.2%，增速同比提高7.2个百分点其中地方财政一般预算收入完成432.8亿元，增长10.9%。 数据来源：宁波历年统计公报、2009年宁波统计快报 3、社会消费品总额年市实现社会消费品零售总额1434.4亿元，比上年增长15.9%，扣除价格因素实际增长17.3%，实际增速同比提高5.6个百分点。汽车类商品销售持续旺盛，全年限额以上批零业中汽车类商品实现零售额239.5亿元，增长31.2%，增速同比提高29.5个百分点。全年家电下乡产品销售量为16.2万台，实现销售收入3.4亿元，销售量、销售收入和下发财政补贴均居全省各市首位。 数据来源：宁波历年统计公报、2009年宁波统计快报 4、居民比上年降低1.9个百分点 数据来源：宁波历年统计公报、2009年宁波统计快报 人均可支配收入和消费支出：宁波市区人均可支配收入和人均消费支出指标十年来快速增长，2009年市区居民人均可支配收入27368元，比上年增长9.2%市区居民人均消费性支出18203元，增长11.1% 数据来源：宁波历年统计公报、2009年宁波统计快报 5、固定资产投资和房地产开发投资重现高位增长 固定资产投资：今年投资重现高位增长的，有效地拉动了经济增长，成为保增长的主要推手年全社会固定资产投资完成2004.2亿元，首次跨上两千亿元台阶，比上年增长16.0%，增速同比提高7.8个百分点拉动GDP增长约8个百分点。第二产业完成投资776.7亿元，增长2.8%；第三产业完成投资1213.1亿元，增长25.6%。171个重点工程，全年完成投资589亿元，比去年增长23%，无论是投资与增速都创了新高。 数据来源：宁波历年统计公报、2009年宁波统计快报 二、 土地市场83.88%。土地成本是开发企业最重要的成本之一，2009年高价成交的地块将会在未来 2年之内的房价中充分体现。 1、土地成交走势分析 数据来源： 09年1-12月宁波市共成交土地327幅，合计土地面积910.92万平方米，同比增长80.66%和114.19%。09年土地成交主要集中在9、10和12月份，9、10月份分别成交165.18万平方米和119.01万平方米，12月份宁波土地成交出现井喷，达到209.23万平方米，为全年总成交量的22.97%。 2、区域土地成交分析 数据来源： 09年宁波市区土地共成交175幅，545.32万平方米，成交面积占市总成交量的59.82%。宁波市区土地成交量主要集中于老三区和鄞州区，镇海和北仑相对较少。其中老三区成交49幅，203.41万平方米；鄞州区成交68幅，180.47万平方米；镇海区成交41幅，93万平方米；北仑区成交17幅，68.38万平方米。 09年宁波市5个郊县土地共成交152