20121014_中山_万科金色家园_一期商铺推售方案精要.ppt

万科金色家园 一期商铺推售方案 内容概要 一期商铺背景 一期商铺定位及价值点分析 周边商铺市场分析 一期商铺货量盘点 推售及价格建议 推广及包装建议 一期商铺基本数据 一期商铺总面积：3293.23平方米 2、3、4#楼商铺面积：1114.95平方米 5#商铺面积：1581.01平方米 6、7#商铺面积：597.27平方米 一期商铺总卡数：51卡 2、3、4#楼商铺卡数：22卡 5#商铺卡数：21卡 6、7商铺卡数：8卡 2、3、4#楼商铺区域 5#楼商铺区域 6、7#楼商铺区域 内容概要 一期商铺背景 一期商铺定位及价值点分析 周边商铺市场分析 一期商铺货量盘点 推售及价格建议 推广及包装建议 一期商铺区域分析 本项目 容桂天佑城商圈 小榄大信商圈 2、3、4#楼商铺区域 5#楼商铺区域 6、7#楼商铺区域 文体艺术中心 镇政府 大区域：小榄与容桂两大核心商圈包围，东凤镇为商业价值洼地 小区域：项目处于东凤行政、商务核心区域，一步之遥距离有文体艺术中心、镇政府，周边有大润发、壹加壹、住宅小区。 一期商铺定位 形象定位：考虑到项目所处的位置及品牌背景，建议定位为“万科中央大街”； 功能定位：考虑到中心所处位置所需的业态及近8000住户的生活需求，建议定位为购物、文娱、餐饮为一体的商业街； 档次定位：根据住宅的客户群体分析，主要为个体户、管理层人员为主，建议定位为中端档次商业街； 消费群体定位：东凤镇中端客户群，具体为周边政府机关、企业人员，周边个体户，本项目业主及周边居民，文体艺术中心休闲活动群体。 一期商铺价值点分析 结合项目价值点及区域商业价值，解读万科中央大街投资价值7宗最： 双城核心，区域最优！ 中山小榄、顺德容桂两经济重镇核心交汇处，尽享财富汇聚！ 区府商圈，地段最旺！ 镇政府、文体艺术中心旁中央商圈，全城万众瞩目！ 华润引领，商业最旺！ 华润万家强势进驻万科金色家园，傍大款，升值最快！ 万人大盘，财流最阔！ 近8000户约30000人大都市综合体社区，高端消费人群，升值潜力无限！ 稀缺铺王，投资最热！ 一期仅51席核心铺王，全城抢闸！ 面积灵活，业态最广！ 约26-175m2主力黄金换面段，经营种类繁多！ 黄金洼地，未来最赚！ 近十万平米商业旗舰第一波，稳赚不赔！ 一期商铺分区价值排序 根据商铺可视性、接触客户难易程度、面积大小、垂直地理位置等维度分析，可把一期商铺分为4个价值级别： 2、3、4#楼商铺：多为约20-70m2商铺，处于一期小区主入口与政府之间区域，面向健身广场及凤翔大道，可视性高； 5#楼一层商铺：多为约20-90m2商铺，处于一期小区主入口与销售中心间区域，属于华润万家超市所处区域，面向篮球场，可视性相对弱； 5#楼二层商铺：多为约100m2商铺，需要通过底层唯一一处楼梯上去，可视性低，最低敝处在于2层商业价值较低； 6、7#楼商铺：多为约40和约100商铺，面向2期用地，外围道路无法直视该区域，可视性极低，后期潜力较大。 通过以上分析： 2、3、4#楼价值 5#楼一层 6、7#楼 5#楼2层 一期商铺价值定位及价值分析小结 一期商铺主形象定位为万科中央大街； 商铺价值点输出主要是围绕区域、项目周边配套、项目自身体量进行阐述； 根据可视性、客户接触难易程度等因子判定各区域价值排序，配合后期定价。 内容概要 一期商铺背景 一期商铺定位及价值点分析 周边商铺市场分析 一期商铺货量盘点 推售及价格建议 推广及包装建议 周边商铺市场分析——东凤楼盘商铺现有售价在15000/ m2左右，租金约每月60-100元/ m2 ，文体艺术中租金约30元/m2.名扬世纪广场销售口径售价8000-28000元/平，租金每月150-200/平。 区域 类别 项目 面积段 业态 经营状况 价格 租金 回报率 东凤 楼盘 金爵观邸 二楼1200㎡，一楼150㎡ 建设银行（目前只有建设银行确定入驻，其他业态待交楼后才知道） 不好 一层10000-15000/㎡ ￥50-150/㎡ 6%-7% 逸湖半岛 20-50㎡ 便利店，药店，餐饮，发型屋等， 一般 ￥10000/㎡ ￥60/㎡ 7% 佛奥阳光花园 10-30㎡ 窗帘饰品，便利店，药店等 不好 1.1-1.2万/㎡ ￥50/㎡ 5% 唯美嘉园 60-120㎡ 华润万家便利店，茶庄，日用品便利店等 待售 待售 待售 待售 商业街 兴华路 10-150㎡ 便利店，餐饮，体育彩票站，品牌手机专卖店，品牌服饰专卖店等 好 —— ￥80-200/㎡ / 文体艺术中心 32㎡ 书店，体育用品店，饮品店，士多店 一般 —— ￥30/㎡ / 名扬世纪广场 10-100㎡ 大润发（现已确定入驻） 待售 ￥8000-28000/㎡ ￥