4号公寓估价报203710476.docVIP

房地产估价报告 ********大学 北院4号学生公寓房地产价格评估 委 托 方：*******大学 估 价 方：****中国房地产估价有限公司 估 价 人 员：** 估价作业日期：2008年1月14日至1月18日 估价报告编号：陕小（2008）第088号 致委托方函 3 估价师声明 4 估价的假设和限制条件 5 房地产估价结果报告 6 一、委托方 6 二、估价方 6 三、估价对象： 6 四、估价目的 6 五、估价时点 7 六、价格定义 7 七、估价依据 7 八、估价原则 7 九、估价方法 7 十、估价结果： 7 十一、估价报告应用的有效期： 8 十二、估价作业日期： 8 十三、估价人员： 8 房地产估价技术报告 9 一、个别因素分析 9 二、区域因素分析 10 三、市场背景分析 10 四、最高最佳使用原则分析 11 五、估价方法的选用 11 六、成本法估价测算过程 11 七 收益法评估测算过程 16 八、估价结果 18 附件 19 致委托方函 ****大学： 受贵单位委托，评估位于贵单位本院4#学生公寓于2008年1月12008年1月1贰 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 5、我们对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并对现场勘查的客观性、真实性、公正性承担责任（勘查和记录人：*****）。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、由于委托方提供的该估价对象的相关资料较少，相应的数据均是本公司工作人员现场调查所得，估价结果可能会受到影响。 8、本报告仅为委托估价方清产核资提供客观的市场价值依据，估价机构对非法使用本报告或报告之部分的第三者或用作他项用途者，均不负任何责任。 9、本估价报告应在有效期内使用。 10、本报告由***中国房地产估价有限公司负责解释。 估价的假设和限制条件 1、、本估价报告不考虑不可预见因素及不可抗力因素影响。、在估价时点无他项权利,故此次评估的房屋价格设定为估价时点不含抵押权、地役权等他项权利限制状态下的价格、委托方、在对估价对象的评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合资本化率每年不、本次评估中，我们将估价对象的土地用途设定为用途法定最高出让年期为年 8、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。 9、估价时假设估价对象房地产处于最高最佳使用状态。 10、本报告估价结果仅为本次估价目的提供价格依据，不具有其它效用。 11、本报告估价结果的有效期自提供报告日起为1年，随着时间的推移及市场的各种变化，应该自动失去效用。 12、本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象购买的市场参考依据，不得挪作它用。 房地产估价结果报告 一、委托方 名称：****大学 地址：西安市****** 法定代表人：*** 二、估价方 名称：***中国房地产估价有限公司 法定代表人：*** 地址： ****大学4#— 314 估价资格等级：暂定 三、估价对象： 该估价对象***大学北院4#学生公寓楼，占地面积为3283.33平方米。建筑面积9646.14平方米。是***大学与**物业公司于2003年10月施工合作开发的学生宿舍。2004年9月完工并投入使用。合作合同中规定：**物业公司拥有该物业自收益之日起19年内的所有权和收益权。**大学于2008年1月15日欲收回该估价对象的所有权和收益权。 四、估价目的 为委托方提供估价对象于估价时点（2008年1月15日）下的购买的市场价格参考依据。 五、估价时点 2008年1月15日 六、价格定义 本次估价结果为估价对象在满足全部估价假设和限制条件及有关说明条件下完全产权的公开市场价值。 七、估价依据 1、《房地产估价规范》； 2、《西安市国有土地基准地价表》（2000.8）； 3、委托方提供的相关资料，图纸等； 4、《西安市市区贰2008年月 9646.14平方米 占地面积 3283.33平方米 地上层数 6层 地下层数 1层 内装修 涂料粉刷 外装修 面砖 宿舍数 224 盥洗室 12 商铺数 17 　 　 权属状况 自2004年10月起19年内所有权和收益权归津辉物业公司所有，使用权归****大学所有。19年之后该建筑物的所有权益归××××大学所有。 4、估价对象使用状况 根据估价人员现场踏勘和访问，估价对象的主要使用功能是学生住宿和校内商铺，一楼设有搂管处和售电处，同时设有活动厅，每年进行维修，到目前为止，维护良好，其经济寿命大于实体寿命，因此价格应该偏高。同时地下一层出租，空置率为零。 二、区域因素分析 1、地理位置 *****。 2、交通便捷程度 估价对象四面