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1949～2010年中国城市房地产的变革与发展 时间:2010-09-16 14:21 作者:武力、肖翔 字号：大 中 小 点击: 806次 　　摘要：伴随着中国经济发展战略的演变，建国以来中国城市房地产发展经历了三个阶段：（1）在1949～1978年，我国为优先发展重工业战略而实行的高积累、低消费的背景下，国家为将有限的资源投入生产领域，城市居民住房建设受到抑制；（2）在1978～1997年，我国选择了改革开放为基础的“外延性全面发展的道路”，随着城市居民收入的迅速增加和城市化的推进，城市居民住房的投资也由政府投入为主向多元投资转变，城市住房的快速发展与商品化推进；（3）1998年以后，扩大内需和城市化加速使得房地产业成为经济增长的支柱产业，但城市居民住房价格迅速攀升，甚至出现了较为严重的房地产泡沫。我国正在进入一个严格规制房地产业,使其健康发展的新历史时期。 　　古人说：“物有本末，事有始终，知所先后，则近道矣。”怎样认识今天中国城市房地产业的乱象、政府规制以及未来发展趋势，回顾和分析其所由来，仍不失为一个有效的方法。新中国成立以来城市居民住房以及房地产业的变革和发展，是在中国工业化快速推进和经济体制急剧变革的大背景下展开的。离开这个大背景，离开对改革开放前后两个30年的经济体制、发展战略以及发展水平的正确把握，就很难看清楚中国房地产业的发展轨迹和乱象因由，也就很难正确估量政府对房地产业规制的能力和作用。新中国城市居民住房的改善和房地产业的变革和发展，大致经历了以下三个阶段：（1）1949～1978年，在这一阶段，由于我国选择了优先快速发展重工业的高积累战略，从整体来看，房地产业作为非生产性投资的一部分被人为抑制，城市住宅供求矛盾日益突出。（2）1978年到1997年,我国经济发展战略经历了由优先重工业发展向农、轻、重产业均衡发展的转变，与此同时改革开放逐步深入。在这一阶段，我国政府一方面加大了对房地产业的投入，另一方面房地产市场化稳步推进。房地产业发展迅速，房地产市场初现雏形。（3)1998年至今为第三阶段。这个阶段是我国工业化进入中后期和城市化加速的阶段，也是我国社会主义市场经济体制形成阶段.从1998年起，我国就实现了由“卖方市场”向“买方市场”的转变，在经济增长方式尚未得到根本转变的背景下，存在外延式经济增长特征的房地产业成为“新的经济增长点”，以拉动经济快速增长。这一阶段，随着房地产市场化进程的不断深入，在房地产业迅速发展的同时，也出现了房价过高，在新时期我国出台了一系列政策措施对房地产业进行规制和调整,以保证其健康发展. 　　一、1949～1978年高积累条件下的城市居民住房体制和投资 　　1949～1978年中国房地产业的发展伴随着经济发展战略的演变可分为两个小阶段。一段是1949～1956年，在这一阶段中国政府为大规模推进优先重工业发展战略的初期，为解决建国前遗留下来的城市住房紧张问题，政府加大规模投入力度，房地产业有所发展。另一阶段是1957～1978年，我国为了赶超发展，人为压低房地产投资，将有限资源集中投向生产领域。而为了保证居民住房最低水平的需求以维护社会稳定，本时期我国住房分配形成了以国家和企事业单位统包、低租金为特点的实物福利分房制度。这一时期我国房地产投资不足，房地产业发展缓慢。 　　（一)1949～1956年优先重工业发展战略初期中国房地产业的发展。 　　1949～1956年，我国一方面完成了国民经济恢复并开展了大规模工业化建设，另一方面在经济制度上完成由多种经济充分并存的新民主主义经济向单一公有制和计划经济的过渡。一般来说，工业化的迅速推进必将导致大规模劳动力进入城市与新型工业城市的兴起，从而也促进了城市房地产业的发展和繁荣。但是这个阶段，优先发展重工业的高积累政策和民主革命以及向社会主义制度的转型，使得国家对城市居民住房政策，主要是以优化现有住房分配和投资新兴工业城市住房为主。 　　1949年新中国建立前,城市房地产是由市场为主进行资源配置调节的，随着城市化的推进也取得了一定的发展。但抗战胜利后,由于房屋停建和受战争破坏减少以及人口增加，城市住房奇缺，房租不断提高，各种名目的加租不胜枚举。这使得租赁关系十分紧张，二房东、三房东现象普遍存在。以当时的经济中心上海为例，1937年以前，上海高层建筑的兴建正值高潮，而30年代末至40年代末，10年竟没一幢10层以上的高层建筑出现。外商自1937年抗战后就没有建过一幢像样的房屋，华商地产公司建造的一批分宅出售的房屋大部分也为旧式里弄，而且这一时期建房的质量比起抗战前明显下降，由于多年失修，解放时不少房屋破损严重。到1949年10月新中国建立前，中国房地产业已基本处于奄奄一息的衰落状态。[3]从住房的分配上来看，旧中国也存在严重不均的