市场比较法与资化率.docVIP

市场比较法基本公式为： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数 ? 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。 （3）交易日期修正 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。 （4）区位状况修正 A、繁华程度修正 繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。 B、交通状况修正 办公房地产主要考虑市内交通。将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。 C、基础和公用配套设施修正 包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对象配