南昌市2012房地产市场总结与2013年走势分析.docx

南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析 　　一、年度房地产市场简析 ? 　楼市调控博弈加剧，整体有保有压 　　回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及 “决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。 　　土地供求大幅减少，住宅类用地成交平稳 　　2012年南昌市共计推出经营性地块出118宗土地，最终成交102宗，分别比上年同期减少37宗和20宗。今年的供应面积和成交面积只有10150.985亩和8941.572亩，相比去年减少3547.69亩、3127.732亩，减少了25.9%、25.91%，成交量三年来首次低于1万亩。住宅类用地成交平稳，相比上年略微减少9.3%，成交面积3937.69亩，连续五年稳定在3500亩以上。住宅类成交主要集中在红谷滩和昌北板块，两者约占总量的一半。今年成交的住宅类用地可规划建筑面积563.58万㎡，楼面地价1755.18元/㎡，同比成交面积和规划面积分别减少36.961亩、42.4万㎡，楼面地价上涨18.48元/㎡。 　　?楼市上演逆转好戏，推盘量创历史新高 　　受“史上最为严厉”的楼市调控政策影响，年初楼市处于冰点。此后，政策微调，开发商们采取以价换量的策略，刚需在3月份开始爆发。今年整个市场经历了由冷到暖，从暖到热的市场转变。 　　第一季度全市住宅推盘量只有83.94万㎡，销售率仅有47.15%，创下09年以来新低。第四季度推盘量上升到了176.95万㎡，销售率提升到了71.39%，为近五年最高值。全年共计133个楼盘推出56444套房源，供应面积562.26万㎡，相比上年三项数据分别增加22个、159.12万㎡和16106套，三项指标均创历史新高。开盘楼盘整体销售率达到61.31%，回到了六成以上水平。 ?　 房价低开高走，整体均价下跌5.99% 　　市场由冷到暖，房价也走出了由降转涨的行情。全市住宅成交均价从第一季度的6225.2元/㎡上涨到第四季度的7569.3元/㎡，上涨了1344.1元/㎡，上涨幅度达到惊人的21.59%。但是今年开盘楼盘整体成交均价为7055.33元/㎡，比11年下跌449.83元/㎡，下跌了5.99%。今年房价下跌主要是两方面的原因，首先是上半年大多数房企采取以价换量的策略，低价入市、降价销售成为主流；其次是在以刚需为主的市场环境中，高端项目较为艰难，万元楼盘大为减少。 板块供应洗牌，新建板块销售看好 　　相比上年，有七个板块供应大幅增加，六个板块供应刷新纪录。京东板块供应继上年成功进入前三后，今年更上一层楼，以17.73%的供应比例排名第一，其供应面积达到99.68万㎡，具百万大关一步之遥，相比上年增加41.73万㎡；昌北板块供应最为迅猛，供应面积达到45.67万㎡，是上年的3.74倍；红谷滩板块供应虽有增长，但是供应比例下滑3.13个百分点，首次退出三甲行列。各板块销售有喜又忧，最低和最高的相差近40个百分点。新建板块以75.29%的销售率排名第一，连续两年排名第一，连续四年销售在75%以上，成为南昌楼市的新建现象。 　　高层供应创新高，花园洋房持续热销 　　与2011年相比，除多层供应略有减少外，其他建筑形态供应有不同程度的增加。多层供应比例继上年跌破10%后，今年更是以6.6%的供应比例再创新低。高层供应不断刷新，今年供应量达到382.61万㎡，供应比例由上年的62.7%提高到今年的68.05%。各建筑形态销售相对均衡，花园洋房持续热销，连续两年排名榜首，今年的销售率达到70.99%，成为唯一一种销售超过七成的产品。 　　户型供应丰富，主力户型销售稳定 　　今年的户型供应类型更加丰富却又高度集中。全年市场共有9种户型入市，六房、八房首现市场，分别由青山湖板块的 HYPERLINK "/lp-299" 青山湖天湾和朝阳洲板块的滨江壹号推出。但是户型高度集中于二房、三房，两者供应量均在200万㎡以上，供应比例合计达到80.83%，历史首次超出八成。这两种主力户型是刚需们的首选，销售稳定，双双实现六成以上的销售率，并都进入前三位。 ? 得刚需者得天下 　　刚性需求，买房自住的需求，而且是比较迫切的需求。这类需求往往购买力不是很强，对房价较为敏感，但却是今年市场上购房的主力，2012年可谓是刚需