南京万科聚宝山目可行性研究报告.doc

①钟山高尔夫球场 宁镇公路以南规划建设36洞标准高尔夫球场，已确定为“十运会”配套设施之一，2005年“十运会”之前建成使用。规划占地面积3640亩，玄武区政府目前正在招商，土地储备中心负责土地运作，计划明年上市。 南京目前有6个高尔夫球南京昭富国俱乐部洞浦口珍珠占地1860亩。②农场山生态公园 农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约4000亩，南侧山脚用地已列入聚宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。 ③珠江路软件产业园 位于宗地东南侧，是仙西新市区的一部分，计划建成珠江路电子一条街的生产、科研基地，占地面积约4000亩，总投资35亿元。 今年9月6日，珠江路科技发展公司、合诚（香港）有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区一级土地开发，园区主体部分建设投资15亿元，其中前2年投资5亿元用于土地征用和基础设施建设，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。 ④仙林大学城 2002年1月，省市政府共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城总面积34平方公里，建设总投资50亿元，集中9至10所大学，吸纳15万高校师生在3年内基本建成。总投资约8亿元全长24.6公里大学城道路。师范大学、财经大学南京森林公安高等专科学校南京邮电学院中医药大学所高校，师范大学和南京经济学院近2万名师生已经入住。未来的3年内，南京医科大学、南京工程学院、南京森林警察学校、南京工业职业技术学院、南京应天学院一批也将陆续入驻。⑤南京经济技术开发区 2002年4月被评为国家级经济技术开发区 图1-24 周边市政管线分布图 1补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费②③/亩，折到住宅用地为60万元/亩。?2①总规让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差10②地面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可3．给水：在解放南路有排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有一站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。? 电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。? 通讯：该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。?燃气：气源为天然气，在解放南路有φ600的中供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供??????时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。?土地价格?.补偿费用:? ①与土地方的设用地中,住宅总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。?另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。? 合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元.土地出让金:? ?出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按划用地面积出万M2。? ?出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用节省560万元。（列表说明上述问题 目 录 项目决策背景与摘要 3 一、内部因素 3 二、外部环境 3 第一部分 项目概况 4 一、宗地位置 4 二、宗地现状 5 三、周边道路及出行方式 13 四、周边3公里社区配套 15 五、周边环境与规划 18 六、市政配套 23 七、规划设计要求 24 第二部分 法律风险分析 26 一、土地出让条件 26 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 28 三、总体评价 29 第三部分 市场分析 29 一、南京房地产市场简述 29 二、玄武、栖霞市场概况 41 三、竞争市场分析 44 四、需求市场特征 54 五、产品建议和目标客户定位 57 第四部分 规划设计初步分析 60 一、规划设计草案 60 二、规划设计草案分析 60 第五部分 工程及销售计划 65 一、一期开工时间确定 65 二、工程及销售计划 67 第六部分 成本及投资收益预测 67 一、成本预测 67 二、税务分析 68 三、经济指标分析 69 四、现金流量 73 第七部分 竞争对手分析 74 一、已购买标书的发展商 74 二、其它本地发展商 78 第八部分