广西南宁澳门街项目市场与产品定位报告》.docVIP

项目的宏观背景属于影响项目过程的基本面，它包括国家的宏观社会、政治、经济趋势及产业发展政策、导向，这些要素是项目发展过程所处的外部环境，它对项目的影响既是间接也是直接的。 一 项目背景加强土地供应管理土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。由于垄断市场结构，开发商不会牺牲自己的利润，必然将成本转嫁到产品之中，客观上造成了土地价格上涨。所以单独调控地价没有取到控制房价的目的。规划调控中央政府加强了对城市规划的管理，实际上是加强了城市建设、房屋供应结构方面的控制，控制拆迁规模，鼓励建经济适用房、中低价商品房。然而这些实际上危及了地方政府和开发商的利益，会受到地方政府和开发商的抵制。前者因为必须增加地方财政支出，减少地方财政收入，后者因为利润较低。但是因为中央政府将这作为考核地方政府的一个重要条件，所以执行到何种程度还是问题。税收政策加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。5月27日，国家税务总局已经会同财政部、建设部，下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。 银行信贷管理政策中央银行和银监会加强了银行住