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住宅小区物业财务管理 学习目标 本章重点及难点 序言 目录 第一节 物业管理企业财务管理 第一节 物业管理企业财务管理 一、物业管理企业营业收入 （一）物业管理企业营业收入的内容 营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其它业务收入。 第一节 物业管理企业财务管理 1、主营业务收入 主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 2、其他业务收入 其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 （二）物业管理企业营业收入的管理 物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 二、物业管理企业的成本费用和税费 （一）物业管理企业营业成本的内容 物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 （二）物业管理企业成本费用的管理 （三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理 （四）物业管理企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资金、房租等行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 三、物业管理企业利润 （一）物业管理企业利润的构成 物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其它业务利润。 （二）物业管理企业利润的计算 www.2007jpkc@163.com 第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理 一、概述 住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。 二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型 www.2007jpkc@163.com 第三节 住宅小区物业服务经费及测算 一、物业管理经费的来源 定期收取的物业管理服务费 小区维修基金 以业养业，一业为主，多种经营的收入 依靠政府多方面的扶持 开发建设单位给予一定的支持 二、物业管理服务收费原则 三、物业管理公共性服务收费的构成 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费用 物业管理企业固定资产折旧费 利润 法定税费 四、物业管理费的测算方法 X：公共性服务收费标准，单位为元/月·平方米 X i：各分项费用收费标准，单位为元/月·平方米 i：分项项数 ∑：表示对各分项费用算术求和 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费－X1 基本工资F1 按规定提取的福利费F2 福利基金 工会经费 教育经费 社会保险费 加班费F3（元/月） 服装费F4（元/月） 其测算公式为： S：总建筑面积，单位为平方米 公共设施、设备日常运行、维修及保养费－X2 1、成本法 公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月） 给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月） 电气系统设备维修保养费F3（元/月） 燃气系统设备维修保养费F4（元/月） 消防系统设备维修保养费F5（元/月） 公共照明费F6（元/月） 不可预见费F7（元/月） 易损件更新准备金F8（元/月） 将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为： 2、简单测算法 以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15％计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40％提取。 公共设施、设备的维修保养费 绿化管理费－X3 1、成本法 绿化工具费F1（元/年） 劳保用品费F2（元/年） 绿化用水费F3（元/年） 农药化肥费F4（元/年） 杂草清运费F5（元/年） 景观再造费F6（元/年） 包括补苗费、环境内摆设花卉等费用 上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为： 2、简单测算法 按每平方米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊