房地产估价(第6章)成本法.pptVIP

《房地产估价》 第6章 成本法 6.1 成本法概述 6.2 重新购建价格和建筑物折旧 6.3 成本法总结及案例分析 6.1 成本法概述 6.1.1 成本法的概念 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。 成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值。 6.1.2 成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。 从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。 6.1 成本法概述 6.1 成本法概述 6.1.4 成本法的操作步骤 运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1. 选择具体估价路径； 2. 测算重置成本或重建成本； 3. 测算折旧； 4. 计算成本价值。 ⑵ 适用于新建成的建筑物的基本公式。 新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 ⑶ 适用于新开发的土地的基本公式。 新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等