商品房预售中与押权相关的权益冲突及其立法完善.docVIP

商品房预售中与抵押权相关的权益冲突及其立法完善 符启林 中国政法大学教授 　　关键词: 商品房预售/抵押权/期待权/建筑工程优先受偿权/冲突/协调 　　内容提要: 对于建筑工程价款优先受偿权和房地产抵押权的冲突,为平衡承包商与抵押权人的利益,法律可以规定承包商进行垫资的,双方应当就预期垫资款额进行强制公示性登记,该登记款额为承包商行使建筑工程价款优先受偿权的最高限额。如果实际发生的垫资款少于该登记款额,则以实际发生的垫资额为优先受偿权的范围。对于该范围内的优先受偿权应当优先于抵押权和其他债权实现,而不论其发生的时间先后。 　　商品房的建造投入资金大,建设周期长,在目前房地产融资渠道不畅的情况下,开发企业的资金来源主要包括自有资金、建筑商垫付资金、商品房预售资金以及银行抵押贷款等。由此形成开发商、建筑商、预购人、抵押权人等构成的复杂法律关系网,其间各种权益冲突在所难免。而协调这些权益冲突,实现社会公平、秩序与效率,正是法律的价值所在。但笔者认为,目前我国的相关法律法规在处理上述权益冲突的过程中,还存在很多缺陷,法律法规之间相互矛盾冲突时有发生,而司法和管理实践中的做法也缺乏统一的标准,这种现象不能给市场主体提供稳定预期,必然妨碍房地产市场的健康发展,对此不得不引起我们的重视。本文中,笔者将分析上述权益冲突的表现及其法律缺陷,并尝试提出相应的立法完善建议。 　　一、房地产抵押权与商