彭山·时代广场场调计划书.doc

彭山·时代广场 市调计划 市调目的 主要通过市场调查确立本项目的定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格，可作为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并对项目的后续开发提供可具参考价值的数据资料。 区域背景 2.1彭山市简介 彭山位于成都南部，与成都的新津、双流两县相连，距离成都45公里，距离双流国际机场28公里，距离眉山市区12公里，是眉山融入成都的只要交通干道，区域面积465平方公里，辖9镇4乡，总人口35万左右。 2.2 彭山城市规划 彭山县按照天府新区的标准来建设“全域彭山”， 为彭山乡镇带来前所未有的发展机遇：青龙镇全域被纳入天府新区范围；这都为加快实现与成都“有特色、无落差”提供了条件。彭山正在奋力建设成为现代工业新城、历史文化名城、生活品质之城。 ——区域划分。将11个乡镇分为四大区域：东部区域（黄丰镇、锦江乡）、成彭大道区域（牧马镇、江口镇、武阳乡）、滨江大道区域（青龙镇、观音镇）、工业大道区域（公义镇、谢家镇、义和乡、保胜乡）。在编制规划时注重区域对接，实现“沿江”（水系）、“沿路”（三箭齐发）的规划控制与覆盖。 　　——多规衔接。在编制乡镇规划大会战中6个规划时，做到“六规融合”，“一致体现”。同时，加强与县域城镇体系规划、县城总体规划、县域新村建设总体规划等上位规划及专项规划的衔接，注意与周边区域规划的协调，实现区域路网等基础设施无缝衔接、区域功能协调发展，做到“一张蓝图绘彻底”。 　　——立足“四种模式”。在编制规划时，充分考虑“以工为主、以城为主、以农为主、以游为主”在规划中的具体落实和体现，以“四种模式”来推进“四个转变”。 　　——着力绿水景文。注重生态、体现品质。按照眉山全域天府新区，融入成都、同城发展、无缝对接、标准一致的规划理念，按照建设“生活品质之城”、“五百米见绿、一千米见水”的要求，做足“绿”、做活“水”、做美“景”、做特“文”。 市调内容 3.1市调范围： 根据彭山项目所处的地理位置及地块特征，确定本次市调范围为整个彭山市，已建及在建项目的商业调查，重点区域为本项目周边辐射10公里范围。 3.2 市调对象： 彭山主要商业项目，竞争对手市场调查 青龙场/青龙镇片区商业及酒店项目 彭山酒店项目 商铺投资者（区域、年龄） 各种商业项目具体经营者（租赁用户） 各种商业的具体消费者 3.3市调方法 重点/竞争项目踩点 深度访谈 定量问卷式 3.4 市调内容 针对项目区域内相关商业项目，侧重了解项目周边的业态形成、建筑规模、经营状态、租金水平、客流量及消费者特征等内容。 3.4.1 项目基本信息：项目名称、具体位置、建筑面积、业态分布、开业时间、建筑档次、层高、装修情况； 3.4.2 经营模式：开发后持有经营、开发后整售、开发并进入稳定经营期后带租约整售、售后返租； 3.4.3 项目售价、租金 3.4.4 项目客户来源及特征：投资客户来源、租赁客户来源（区域、年龄、投资/租赁能力） 3.4.5 项目优劣势分析：目前的存在的问题及优势所在。 3.4.6 客户对商铺的具体需求：数量、楼层、面积大小、价格承受能力（单价/总价）配套、租金水平、物业管理、层高/面宽、电梯、车位要求； 3.4.7 对本项目的接受程度、对拟开发产品的接受程度、对价格的接受程度、本项目的优劣势； 市调流程及时间安排 时间安排 工作内容 市调工作计划拟定 1天 路街构成 主干道分布、长宽度、建筑新旧度、代表性商业分布 1天 商圈业态构成 商圈的大致比列关系，主要干道的商户总量、种类、品质、经营概况 1天 商业竞争趋势 同质的商业，互补的商业，同档次的商业，过量的商业业态，主要竞争手段 1天 客流量及消费特征 年龄、职业、来源、目的 1天 交通干道及出入口 消费者的基本交通工具，工具快线及连接区域，停车数量及便利性 3天 商圈周边 写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公司、机关单位、重点住宅等数量 2天 商圈物业 物业服务情况及收费标准，供求与租赁概况、单价走势、租售比列、空置率 1天 在建项目 在建及重点规划商业个案 1天 客户访谈 商业市调表 市调结果分析及项目建议 附录 附近1：竞品项目市调表 楼盘名称： 调研时间： 调研人员： 项目基本情况 项目名称 地理位置 交通状况 开发商 销售代理公司 商业运营公司 项目性质 功能定位 目标消费群 开盘时间 竣工时间 开业时间 售楼电话 销售招商位置 总建筑面积 商业面积 停车位面积 产权年限 电梯类型数量 建筑指标 建筑结构 层高 柱距 通道宽度 停车位形式及价格 建