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房地产企业财务风险的成因及其防范分析.doc
房地产企业财务风险的成因及其防范分析
摘要:房地产企业属于资金密集型企业,面临的财务风险较大,通过对房地产企业财务风险的成因进行分析,研究企业财务风险的具体特征,提出预防房地产企业财务风险的有效措施,建立完善的风险预警体系,以帮助房地产企业加强对财务风险的预防和控制。
关键词: 房地产企业;财务风险;风险预警;防范对策
房地产企业是我国的经济支柱产业,在我国经济发展历程中起到了非常重要的作用。当前房地产市场环境更加恶劣,很多房地产企业存在风险防范意识淡薄、财务风险控制水平低等问题,这些问题的累积容易导致房地产企业发生财务风险。通过对房地产企业财务风险的成因进行分析,研究具体的防范措施,希望可以有效促进我国房地产企业健康持续发展。
一、我国房地产企业财务风险的主要类型
(一)融资风险
融资风险是因为企业为了获取更高的经济利润,利用财务杠杆进行举债,而引起的收益变动风险。主要有外部融资额度过高,融资的方法不恰当,债务期限不合理,债务成本过高等情形。
(二)投资风险
投资风险是指房地产企业不确定未来的投资会有多少收益,导致本金受损的现象发生。如果房地产企业的投资没有达到预期的收益,就会使房地产企业的盈利能力和偿债能力降低,从而发生财务风险。
(三)资金回收风险
资金回收风险是由于企业无法让产品成功销售,实现成品转化为现实资金的过程。如果房屋不能快速销售出去,就会出现资金回收风险。
(四)收益分配风险
合理的收益分配可以有效提高员工的积极性,但是在收益分配的过程中,可能会对房地产企业后续的经营和管理造成负面影响,会对房地产企业的会计信息真实性造成影响,使房地产企业产生收益分配风险。
二、房地产企业财务风险的成因
(一)项目选择盲目,规模扩张速度过快
房地产企业项目拓展速度过快,项目选择盲目,对资金调配、风险控制等会造成非常大的压力。在前几年行情好的时候,很多企业进行大量圈地施工,未考虑产品回报和投资报酬,也没有对市场进行充的调查,最终增加了房地产企业的财务风险。比如重庆某民营房地产企业,在这2008年前的楼盘实现近6亿元的丰厚利润后,在2009到2011年期间花费近10亿元取得了6块土地使用权,拿地后后期建设资金不足,项目建设进度迟缓,直到2014年部分项目才开始销售,又碰上房地产市场库存加大,销售迟缓,部分项目通过降价,直至低于成本价后仍未能快速实现销售,导致多个项目出现亏损。
(二)过度举债,资本结构不合理
房地产企业要想顺利的运行就需要大笔的资金支持,很多房地产企业为了让多个项目运行顺利,不从自身角度去挖掘资金潜力,在信贷政策宽松时进行大范围举债,甚至有的企业不仅向银行贷款,还向其它的企业、民间进行融资,借款时不选择最优的融资方式,不合理规划还款时间,不计算资金成本,不考虑抵押担保措施,最终企业的资本结构不合理,导致企业出现严重的财务风险。仍就前例的重庆某民营房地产企业,为支付多个项目的土地出让金,支付年息高达30%-40%的资金成本通过民间融资,到2014年底民间借款未还余额达10亿元,加上银行贷款、信托融资总负债超过20亿元,借款严重超期未还,部分债权人采取了资产保全措施,导致所有债权人集中上门讨债,虽最终通过资产拍卖偿还了部分债务,仍剩下近3亿元的债务无法偿还,企业由此
破产。
(三)项目运营能力低下,形成高库存难以去化
我国中小型房地产开发企业起步晚,规模小,人才缺乏,项目管理经验不足,普遍企业的项目运营能力低下,在针对具体项目运作时出现前期论证不足,存在设计缺陷,施工现场管理不到位,营销推广不得力等现象。房子修好后,不能有效满足本区域的购房需求,施工方偷工减料导致楼房存在质量瑕疵,在营销推广时市场不予买单,房屋长期难以销售,尤其是在近两年销售整体迟缓的大背景下,该类项目将更难去化。项目的去化速度越慢,项目运行成本越高,最终会导致企业资金不能按时收回、投资收益减少的财务风险。
(四)房地产市场环境恶化,商品房供大于求
因为房地产企业属于我国的经济支柱产业,2008以前我国针对房地产行业出台了大量的法律法规,从税收、信贷、土地方面进行调控,在各种政策的激励下,房地产市场出现了供不应求的现象,但房地产投资增长很快,在5-6年间,房地产市场已经供大于求。国家统计局数据显示,截至2015年10月底,全国商品房待售面积6.86亿平方米,未完工49亿平方米,1-10月商品房销售面积9.5亿平方米,照此速度,库存去化需要五年,在二三四线城市,销售压力更大。在此背景下,大量中小型企业将无法把控财务风险。
三、房地产企业财务风险的防范措施
(一)完善房地产企业的内部控制制度,加强对财务风险
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