第四章 房地产场调查与市场预测.docVIP

房地产市场调查与市场预测 房地产市场调查 一、房地产市场调查的基本内涵和作用 房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、有系统地收集、整理和分析房地产市场供求供求变化的各种因素，为市场预测和营销决策提供客观、正确的的依据。 第一、是一种重要的市场营销活动，其目的是要了解房地产市场，包括现实和潜在的房地产市场。 第二、具有客观性。 第三、是系统地收集、整理、分析有关房地产市场的情报、资料、和信息。 作用： 二、房地产市场调查的类型与基本原则 （一）房地产市场调查的类型 探索性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查 （二）房地产市场调查的基本原则 准确性原则 及时性原则 计划性原则 适用性原则 经济合理性原则 三、房地产市场调查的内容 （一）房地产市场调查的一般内容 市场环境调查 消费行为调查 市场竞争调查 地产产品调查 地产价格调查 地产促销调查 地产营销渠道调查 1、房地产市场供给调查 1）区域内在售项目推出单位、面积、户型调查 2）总体区域房地产市场供给调查 3）未来总体供给的预测调查 4）片区房地产市场供给调查 5）竞争房地产楼盘供给调查 6）房地产市场细分供给调查 案例：深圳市2001年度住宅市场户型调查分析（节选）图为深圳市2001年度住宅市场调查分析中的户型比例分布图。 图 2001年户型比例分布图 从图中可以看出，深圳市2001年度住宅供给以中户型为主。2、3、4房总数接近九成（88%），其中3房比例最高，2房与4房其次。在122个项目中，有41个推出了1房，108个推出了2房，106个推出了3房，59个推出了4房，28个推出了5房以上的平面大户型，64个推出了复式。 与2000年相比，主力户型2房、3房的比例有所上升，3房的升幅最大，接近6个百分点。复式、5房、4房、1房比例均有所下降，其中1房下降了近3个百分点，4房以上包括复式共下降了4.42% 。 图 各户型户均面积示意图 从图各户型的平均面积来看,与200年相比,除3房外,各类户型均有不同幅度的上升.其中复式上升了4.28㎡,5房以上的平面户型上升了3.78㎡ ,4房上升了3.33㎡ ,2房上升了2.15 ㎡,1房的升幅最大,上升了7.14 ㎡,3房则下降了2.06㎡. 2、房地产市场需求调查 1）房地产需求总量调查及变化趋势分析 2）房地产需求总体特征调查 3）片区房地产市场需求调查 4）房地产细分市场需求特征调查  案例某次市场调查的需求特征分析(节选) 图为某次市场调查的需求特征分析(节选).从图中可以看出在单位房间的选择上,选择1房占4%,2房占28%,3房占55%,4房占10%,5房以上占3%.购房者主要选择3房单位为主,其次是2房,选择1房和4房单位的比例不多. 图: 某次市场调查需求特征图 上述结果与家庭结构交叉分析则显示, 单身在选择上:1房占5%,2房占25%,3房占58%,4房占12%;二口之家的, 1房占3%,2房占36%,3房占51%,4房占10%;三口之家的, 1房占2%,2房占10%,3房占68%,4房占20%;二代同堂的, 1房占4%,2房占19%,3房占55%,4房占22%;三代同堂的, 1房占0%,2房占8%,3房占52%,4房占40%;分析表明当时不同的家庭结构对户型的选择近似,并不呈现单身、核心家庭(夫妻或夫妻+子女)、主干家庭(父母+夫妻+子女)的梯级消费比例.这可能源于城市的人口特殊性对房型选择影响,来自外地的单身人士购房考虑组建家庭后,接父母过来同住或照顾小孩的需要.因此,选择三房的比例与整体选择的比例相同. 3、房地产市场价格调查 1）区域项目价格调查 2）区域总体价格趋势 3）片区物业价格区间分布 4）竞争物业价格趋势 5）竞争物业价格比较分析 案例：深圳2001年区域价格走势分析（节选） 图为深圳2001年区域价格走势分析（节选）。 图 2001年各区价格走势图 从总体来看，2001年深圳各行政区的房价走势均呈“之”字型。罗湖与南山的走势相似，尤其是二季度以后，几乎呈平衡的走势；福田与罗湖一直都在高位运行，进入四季度后，福田的房价呈缓缓下降的趋势；南山的房价自前两个季度有了幅度较大的上升后。四季度再创新高，直逼6000元大关，升幅接近11%（比较三季度），这一方面说明了南山房地产的发展是不容置疑的，另一方面也是受华侨片区对房价的提拉作用的影响。别除华侨城片区的因素，南山区的均价每平方米5270元。 4、房地产市场客户调查 1）消费者行为模式调查 2）影响购买者行为的主要因素 3）购买决策过程调查 4）现房和期房选择的影响因素分析 5