万科以股权换土地真的不划算？.docVIP

万科以股权换土地真的不划算？ 　　如果万科此次向深圳地铁集团增发股份得以实施，由于增发价15.88元高于每股净资产，则增发后公司每股净资产势必增加，全体股东也将因此而受益。 　　在上一篇文章《万科和华润谁更在理？》（刊发于《证券市场周刊》2016年第49期）中，限于篇幅，我并没有深入讨论万科A（000002.SZ）发行股份购买深圳地铁集团的两块土地是否划算。此后，有文章《少谈“精神”多研究问题，万科以股权换土地划算么？》认为，万科以股换地不划算。 　　划算不划算？我认为这个问题还是要好好讨论一下。 　　快速周转提高IRR 　　文章的作者认为万科以股权换土地并不划算，其主要理由为――根据“剩余法”算出的收益率过低，其分析过程主要如下： 　　万科在6?18公告中载明：“本次对上述地块的评估采用动态剩余法进行。剩余法是对评估对象未来价值进行预测，然后减去预计开发成本、税费和利润的估值的方法。 　　万科高级副总裁谭华杰介绍：“安托山项目大概2017年即可盖房，2019年就可以结算，而前海枢纽项目大概2019年开始销售，2021年进入结算。两个项目盈利前景非常乐观。预计这两个项目总的利润到2027年会在540亿元左右的水平。” 　　前海国际注入作价456亿的土地与以456亿现金入股，万科拿456亿元买下三块地，效果是相同的。假如建安、税费合计460亿元，则万科销售额要