美国零售业RETs三大主流模式.docVIP

美国零售业REITs三大主流模式“商业模式+金融模式”创造溢价 　　尽管在金融危机冲击下，美国零售类REITs的股价平均下降了50%，但在过去十年，它们创造了年均7.8%的回报率。对美国案例的研究显示，一个REITs成功的关键是稳定的投资回报，且这一回报应比当时的长期国债收益率高2-4个百分点。 　　美国零售类REITs的价值创造秘诀，是好的商业模式与好的REITs金融模式相结合，打造出可持续扩张的增长路径，并通过规模效应创造溢价。它们共同的核心都是通过商业模式提高商业地产回报率，通过金融模式打造规模效应，放大商业优势。总体来说，8%的投资回报率是美国REITs的经营底线，因为在美国，REITs的融资成本平均在5-7%之间。 　　尽管商业模式各异，但价值创造的理念不变。国内的地产商需要将规模效应与更具创造力的商业模式相结合，才能实现真正的增值收益。因此，地产商在变身REITs前必须先想明白如何创造出每年高于资本成本的投资回报，满足投资人的回报率要求，而本文的案例研究也许能够为国内的地产商提供一些新的启示。 ? 　　模式一:重新开发创造增值收益 　　FRT、Kimco、MAC，尽管定位各不相同，但都是通过对现有商业物业的重新招商、重新设计来实现物业增值，然后利用规模效应将这一增值优势放大。 ? 　　FRT:“3R”战略打造特色商圈 　　特色商业模式+稳健财务策略 　　通过对收购物业的